گام‌های دولت برای رفع دو چالش مسکن

حامد مظاهریان
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی
مطابق با اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن متناسب با نیاز برای هر فرد و خانواده ایرانی، با رعایت اولویت و برای آنها که نیازمندترند بر دوش دولت نهاده شده است.

از دیگر سو، نظام تامین مالی بخش مسکن به همراه نوسانات قیمتی غیرمعمول در بخش مسکن منجر به حذف اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه از زمره تقاضای موثر شده و این خانوارها را در دسترسی به مسکن مناسب با مشکل مواجه می‌کند. از این رو در برخی موارد، حوزه تامین و توزیع مسکن به مصداق شکست بازار بدل شده و ضرورت دخالت دولت در این بخش را ضروری می‌سازد.
بررسی اولیه آمار بودجه خانوارها، نشان می‌دهد: در میان کالاها و خدمات مصرفی، مسکن بیشترین سهم (بیش از یک سوم از درآمد خانوار) را به خود اختصاص داده است. بررسی روند تاریخی سهم مسکن در سبد هزینه مصرفی خانوار حاکی از سیر صعودی این شاخص است، به طوری که سهم 26 درصدی مسکن درهزینه خانوار در سال 1373 به 34درصد در سال 1393 افزایش یافته است. واکاوی این شاخص در میان دهک‌های مختلف درآمدی و مناطق جغرافیایی مختلف نیز حاکی از شرایط نامطلوب گروه‌های کم‌درآمد و کلان شهرها نسبت به سایر اقشار از نظر سهم‌بری مسکن از درآمد خانوارها است.
از دیگر چالش‌های بخش مسکن که بر وضعیت خانه‌دار شدن و عدم تمکن مالی خانوارها سایه افکنده است، عدم پوشش‌دهی و شرایط دشوار تسهیلات‌گیری است. با وجود ظرفیت محدود شبکه بانکی و ضعف نظام رهنی مسکن، دسترسی خانوارها به مسکن با تکیه بر تسهیلات بانکی و به عبارتی متکی بر پس‌اندازهای آتی به محاق رفته است. نسبت وام خرید مسکن 75 متری در شهر تهران از 41 درصد در سال 1383 به حدود 11 درصد در سال 1393 کاهش یافته است.
در همین راستا بررسی روند و نسبت قیمت مسکن و درآمد خانوار، سیاست‌گذاران را به شاخص دسترسی  مسکن و نتیجتا میانگین طول دوره انتظار خانوار برای تامین سرپناه رهنمون می‌کند. مقایسه روند شاخص‌های فوق حاکی از فزونی تفاوت قیمت مسکن و درآمد خانوار و رشد نامتجانس این دو شاخص است، به طوری که طول دوره انتظار برای دسترسی یک خانوار به مسکن ملکی در دوره زمانی 1392-1384، تقریبا دو برابر شده است.
از این رو به درستی قابل درک است که مساله تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از جمله مواردی است که اغلب در مسیر بهینه خود حرکت نمی‌کند. بروز پدیده‌هایی همچون بدمسکنی و عدم برخورداری از استانداردهای کیفی زندگی، از جمله مصادیق شکست بازار در این زمینه است که دولت را مکلف به مداخله در بازار می‌کند.
با توجه به مواجهه دولت با محدودیت منابع، امکانات و ظرفیت‌ها، در گام نخست نظام برنامه‌ریزی مسکن، تامین مسکن دهک‌های پایین و میان درآمدی با تاکید بر تامین مسکن روستاییان، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری به رسمیت شناخته و بر آن تمرکز شده است.
تامین مسکن روستاییان و ساکنان بافت‌های فرسوده و نابسامان شهری، با ترکیبی از منابع بانکی در قالب تسهیلات و یارانه‌های دولتی در طول سال‌های آتی و تا پایان برنامه ششم توسعه برنامه‌ریزی و مصوب شده است. همچنین تامین مسکن اقشار ضعیف در چارچوب برنامه‌های مسکن اجتماعی با تجمیع منابع دستگاه‌ها و نهادهای حمایتی از جمله کمیته امداد امام خمینی، بهزیستی، سازمان تامین اجتماعی، صندوق بازنشستگی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ظرفیت حمایتی خیران، در قالب یک برنامه مشترک، برنامه‌ریزی شده تا بتوان به‌صورت بهینه و هدفمند، منابع و امکانات موجود را در تامین مسکن اقشار ضعیف به خدمت گرفت. در این راستا مطالعه و پیگیری فرآیندها و مکانیزم‌های اجتماعی تامین مسکن در کارگروهی تخصصی متشکل از صاحب‌نظران، کارشناسان و استادان علوم اجتماعی صورت می‌پذیرد.
برنامه دیگر حمایت از تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، تکمیل و بهره‌برداری از پروژه‌های نیمه‌تمام کلید خورده در دولت گذشته و در راس آن پروژه‌های «مسکن مهر» است. با وجود مشکلات عدیده پیش‌روی پروژه‌های «مسکن مهر» به‌منظور جلوگیری از استهلاک سرمایه‌گذاری‌های عظیم صورت‌گرفته، فراهم‌آوری زمینه دسترسی حدود 3/ 2 میلیون خانوار از جمعیت کشور به مسکن و همچنین برگشت سرمایه و منابع اعتباری به شبکه بانکی و امکان بهره‌مندی از آن جهت توسعه بخش مسکن، دولت بر این مهم اهتمام ورزیده و مجدانه در این راستا گام برداشته است.
از دیگر سو دولت برای برقراری ثبات در سیستم‌های تامین‌مالی و ایجاد اشتغال در بخش‌ ساخت‌و‌ساز ناگزیر از توجه به مقوله تامین مسکن فراتر از مقوله تامین مسکن کم‌درآمدها است. تحقق این امر مستلزم کسب اطلاعات مکفی، شناسایی چالش‌ها، ظرفیت‌ها، شاخص‌ها و تدوین برنامه‌های منسجم  است.  در مساله برنامه‌ریزی و توسعه بخش مسکن توجه به پیچیدگی‌ها و الزامات بخش، گستردگی ابعاد، درهم‌تنیدگی بخش مسکن با اقتصاد کلان و پیوند نزدیک آن با روزمرگی آحاد جامعه امری ضروری و انکارناپذیر است.
از این رو ممکن است برخی از سیاست‌ها به اقتضای شرایط و برای دوره‌های زمانی مشخصی اتخاذ شوند (همانند مسکن مهر یا سیاست‌های واگذاری زمین در بعد از انقلاب) یا حتی ممکن است این سیاست‌ها با اهدافی فراتر از مساله تامین مسکن اقشار ضعیف طراحی شده باشند، به‌عنوان مثال دامنه شمول سیاست‌های مربوط به توسعه نظام تامین‌مالی؛ به‌عنوان یکی از چالش‌های اساسی پیش‌روی بخش مسکن فراتر از اقشار کم‌درآمد بوده و اساسا تسهیل فرآیندهای تسهیلات‌دهی و انعطاف‌پذیری روش‌های تامین‌مالی در بخش مسکن از هر دو سوی عرضه و تقاضا و کمک به خروج از رکود را دنبال می‌کنند.
انجام اقداماتی همچون تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، گسترش سهم بازار رهن (اولیه و ثانویه)، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات‌دهی، استفاده از ظرفیت شرکت‌های واسپاری (لیزینگ)، بازنگری در نظام مالیاتی و نظام توزیع یارانه مسکن و ... می‌تواند نقش بسزایی در ارتقای سیستم تامین‌مالی مسکن ایفا کند.