سود سپرده‌ها و سفته‌بازی مسکن

دکتر علی‌اکبر قلی‌زاده
دانشیار اقتصاد و مدرس اقتصاد مسکن
نرخ سود سپرده‌ها یکی از متغیرهای کلیدی اقتصاد کشور است و دامنه اثر‌گذاری آن بسیار گسترده است و علاوه بر بازار پول و سیستم مالی، بر بخش‌های حقیقی اقتصاد کشور و دیگر متغیرهای اقتصاد کلان مثل؛ رشد اقتصادی، تورم، بیکاری و توزیع درآمد نیز موثر واقع می‌شود. ارتباط نرخ سود بانکی با بخش مسکن یکی از موضوع‌های مهمی است که طی ماه‌های قبل مورد توجه خاص سیاست‌گذاران و کارشناسان بوده است. تردیدی نیست دامنه اثرگذاری نرخ سود سپرده‌ها بسیار گسترده است و تصمیم‌گیری در خصوص تعیین این متغیر مهم بر مبنای اثرات آن بر عملکرد یک بخش خاص از جانب تئوری‌های اقتصادی و همچنین بر مبنای تامین منافع ملی حمایت نمی‌شود.

ارتباط سود سپرده‌ها و بخش مسکن از آن جهت حائز اهمیت است که؛ بخش مسکن تامین‌کننده یکی از نیازهای اساسی انسان است و تامین سرپناه، به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد و میان درآمد با توجه به وظایف دولت که در قانون اساسی تصریح شده است، مورد عنایت خاص سیاست‌گذاران است. اولین اثر کاهش نرخ سود بانکی  آن است که در حسابداری مالی بانک‌ها هزینه‌های بهره‌ای اعطای تسهیلات را کاهش می‌دهند. در این صورت قیمت تمام شده ارائه تسهیلات کاهش می‌یابد و کاهش سود تسهیلات می‌تواند موجب افزایش سرمایه‌گذاری شود مشروط بر اینکه کشش سرمایه‌گذاری نسبت به نرخ سود بانک‌ها قابل توجه باشد. با توجه به اینکه کمیت کشش کوچک است، میزان اثر‌گذاری کاهش سود بانکی بر سرمایه‌گذاری بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن ناچیز خواهد بود.
اثر مهم‌تر کاهش نرخ سود بانکی از طریق تغییر ترکیب دارایی‌ها ظاهر می‌شود که در چارچوب تئوری پرتفوی دارایی‌ها قابل‌تبیین است. در نظریه آربیتراژ، دارایی‌ها بر اساس ریسک و بازدهی آنها سهمی از سبد دارایی‌ها را به‌خود اختصاص می‌دهند. سیاست‌های تعیین نرخ سود بانکی توسط مقام‌های پولی و بانک‌ها و کاهش نرخ تورم منجر به افزایش سهم سپرده‌ها از سبد دارایی‌ها شد و اکنون انتظار بر آن است مارپیچ کاهش تورم و نرخ سود بانکی موجب تغییراتی در ترکیب سبد دارایی‌ها شود. بی‌شک کاهش سهم سپرده‌ها پدیده منفی است و مطلوب شرایط کنونی اقتصاد کشور نبوده و پرهیز از آن ضروری خواهد بود.در ترکیب سبد دارایی‌ها، سهام، اوراق مشارکت، سپرده‌ها، ارز، سکه و مسکن سهم غالب را به خود اختصاص می‌دهند.
 با توجه به عمق اندک بازار سهام و اینکه این بازار سرمایه‌گذاران خاصی را جذب می‌کند، این دارایی رقیب قوی و نزدیک سایر دارایی‌های دیگر تلقی نمی‌شود. ارز و اوراق مشارکت نیز به دلایل مختلف وضعیت مشابهی دارند. علاوه بر آن ارز به دلیل اینکه متغیر کلیدی تلقی می‌شود و بانک مرکزی نیز وظیفه حفظ ارزش پول ملی را به عهده دارد و همچنین عامه مردم امکان و تمایل به نگه داری ارز در سبد دارایی‌ها را ندارند، رقیب قوی و جدی مسکن و سپرده‌ها در سبد دارایی‌ها تلقی نمی‌شود. با تحلیلی که از نظر گذشت مسکن و سپرده‌ها از نظر کم ریسک بودن، گستردگی عمق بازار، بازدهی نسبتا بالا طی چند سال گذشته رقیب قوی و جدی بوده و تغییر ریسک و بازدهی هر یک می‌تواند موجب تغییر در سهم دارایی دیگر در پرتفوی شود.دو نکته مهم در سیاست‌گذاری پولی و بخش مسکن قابل ذکر است.
نکته اول اینکه نرخ سود متغیر بسیار کلیدی و فرابخشی است و بر اساس شرایط بازار مسکن قابل تعیین نیست.
 نکته دوم، دارایی مسکن پدیده‌ای لزوما منفی نبوده و تنها سفته‌بازی مسکن پدیده مذموم و در تضاد با منافع ملی قرار دارد که نیازمند اتخاذ تدابیر خاص به ویژه اصلاح قوانین مالیاتی و حذف انگیزه سفته‌بازی در بازار مسکن است. تغییر قابل توجه نرخ سود بانکی می‌تواند سهم سپرده‌ها را در پرتفوی دارایی‌ها کاهش دهد و این امر با توجه به ضرورت تامین مالی سرمایه‌گذاری برای نیل به تقویت رشد، مطلوب مقام‌های پولی نخواهد بود و برای پرهیز از آن ضروری است با تدوین و اجرای قوانین و زیر ساخت، عوارض ناشی از اجرای سیاست مناسب اصلاح نرخ سود به‌حداقل برسد. نکته مهم اینکه خروج سپرده‌ها با هدف کسب بازدهی بالاتر زمینه‌های ایجاد اختلال و تشدید تورم را فراهم می‌سازد که با اولویت‌های اقتصادی دولت در تضاد است و این موضوع خود تدوین بسته سیاستی جامع را ضروری می‌سازد.