محدوده پرتقاضا در بازار مسکن

دنیای اقتصاد: اطلاعات جدید بانک مرکزی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن تهران، دو پیام خطاب به «متقاضیان مصرفی» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» مخابره می‌کند. در فروردین امسال بیش از نیمی از معاملات مسکن در پایتخت به خرید آپارتمان‌های «نوساز زیر 5 سال» اختصاص داشته و بیشترین حجم فروش شامل واحدهای 50 تا 70 مترمربع و با قیمت کمتر از متری 4 میلیون تومان بوده است. این ارقام از «انطباق توان وام 80 میلیونی با نیاز غالب بازار» و «لزوم تنظیم سه پارامتر در ساخت و سازهای جدید» حکایت دارد.

هماهنگی حداکثری بین معاملات مسکن و تسهیلات 80 میلیونی
پالس‌های جدید به سرمایه‌گذاران ساختمانی

گروه مسکن- فرید قدیری: بانک مرکزی دیروز با انتشار دومین گزارش آماری از وضعیت بازار مسکن تهران طی سه ماه اخیر، علاوه بر تایید اطلاعات منتشر شده از سوی متولیان بخش مسکن درباره «رشد منفی قیمت واقعی آپارتمان در پایتخت»، دو پیام تازه خطاب به «متقاضیان مصرفی» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» مخابره کرد.

داده‌های جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد: در اولین ماه امسال به‌رغم کاهش حجم مبادله در بازار ملک، بیش از نیمی از آپارتمان‌های فروخته شده در تهران، به نوساز‌های کم‌سن اختصاص داشته، به طوری که در این کلان‌شهر طی فروردین امسال6/ 54 درصد کل معاملات مسکن برای خرید واحدهای «نوساز زیر 5 سال» بوده است که عمده آنها یعنی 34 درصد کل آپارتمان‌های معامله شده، مساحتی بین 50 تا 70 مترمربع داشته‌اند و 15درصد آنها به عنوان بیشترین سهم از بازار، با قیمت متری 5/ 2 تا 3 میلیون تومان یعنی زیر قیمت میانگین بازار، فروخته شده‌‌اند.

کارنامه معاملاتی فروردین 94 برای دوره‌ای از بازار که «تقاضای سفته‌بازی» در آن به خاطر روند کاهشی قیمت و نبود چشم‌انداز افزایشی، در حداقل سطح ممکن قرار دارد، منتشر شده و بنابراین تصویر دقیقی از ذائقه متقاضیان مصرفی را به نمایش گذاشته و نشان می‌دهد: در حال حاضر محدوده پرمشتری در بازار مسکن تهران را «نوسازهای کم‌سن، میان‌متراژ و ارزان‌قیمت» تشکیل می‌دهد که در چند منطقه خاص پایتخت از جمله مناطق 5، 2، 4 و 15 قرار دارد.

اولین پیام از جزئیات غالب معاملات مسکن طی این مدت، هماهنگی حداکثری بین واحدهای مسکونی پرتقاضا و تسهیلات جدید خرید مسکن است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، براساس اطلاعاتی که بانک مرکزی روز گذشته به نقل از سامانه رهگیری معاملات مسکن منتشر کرد، می‌توان گفت: عمده کسانی که در ماه اول سال94 در بازار تهران خرید انجام‌ داده‌اند، آپارتمان‌هایی با قیمت 240 میلیون تومان را صاحب شده‌اند طوری که با احتساب تسهیلات خرید 80 میلیون تومانی تازه تصویب شده برای تهران، در صورت ثبات قیمت مسکن و ادامه این روند معاملاتی، 3/ 33 درصد قدرت خرید متقاضیان از محل وام تامین خواهد شد که البته با مجموعه «وام خرید و اصل سپرده به اضافه وام جعاله»، توان پوششی این تسهیلات برای اکثر خریداران به 54درصد می‌رسد.

با نرخ پوششی جدید وام که طی سال‌های اخیر به حدود 10 تا حداکثر 20 درصد نزول کرده بود، می‌توان پیش‌بینی کرد معاملات مصرفی از زمان پرداخت تسهیلات 80 میلیونی، رونق پیدا می‌کند. دومین پیام حاصل از اطلاعات بانک مرکزی، مختص سرمایه‌گذاران ساختمانی است که برمبنای آن، سمت عرضه می‌تواند چارچوب ساخت‌وسازهای سال 94 را برای خود ترسیم کند.

بر این اساس، لازم است سه پارامتر در ساخت‌وسازهای جدید مسکونی شامل متراژ، منطقه ساخت و قیمت پیشنهادی فروش، با توان و خواسته غالب متقاضیان تنظیم شود تا بعد از تکمیل مراحل ساخت، در کمترین زمان ممکن امکان فروش آنها به وجود بیاید.

در حال حاضر، متوسط مساحت آپارتمان‌های مسکونی در حال ساخت در تهران 135 مترمربع و قیمت تمام‌شده ساخت نیز 5/ 2 میلیون تومان است که با توجه به آنچه طی فروردین امسال در بازار رکودی مسکن توانسته به فروش برسد، باید تعدیل اساسی روی این دو پارامتر از طرف سازنده‌ها اعمال شود.

بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران طی فروردین امسال را 3 میلیون و 736 هزار تومان اعلام کرده که 9/ 3 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد.

این نهاد همچنین با استناد به اوضاع سال 93 که معاملات رشد 42درصدی داشته‌ است، بازار معاملات مسکن را در رونق غیرتورمی توصیف می‌کند. درباره اجاره‌بها در تهران نیز، نظر بانک مرکزی بر «تغییرات محدود و همگام این شاخص با تورم عمومی» تاکید دارد.