چرا وقت خرید‌ مسکن است؟

فرشاد نوری سرابی

تحلیل‌گر بازار مسکن

شرایط خاص ایران، بازار مسکن را نیز دارای ویژگی‌هایی متمایز از دیگر بازارهای منطقه‌ای و جهانی کرده است. تحولات اقتصادی و به تبع آن نوسانات زیاد بازار در ایران موجب شده تا برخی کالاها که در بسیاری کشورها صرفا جنبه مصرفی دارد، در ایران به شکل کالای سرمایه‌ای و به جهت کسب سود و منافع اقتصادی خاص مورد استقبال قرار گیرد، مسکن نیز در بازار ایران از مصادیق بارز این نوع کالاها است.

بررسی بازار مسکن ایران در سه دهه گذشته نشان می‌دهد در دوره‌های رونق و افزایش قیمت این بازار، سرمایه‌گذاری به شکلی سوداگرانه، با هدف کسب منافع موهوم در کوتاه‌‌مدت، وارد بازار شده و درصد قابل توجهی از تقاضاهای موجود در بازار را به خود اختصاص داده است. این مهم باعث ارتقای کمی معاملات در بخش مسکن شده و این در حالی است که تقاضای خرید به قصد استفاده شخصی (مصرفی) مسکن از رونق متناسبی برخوردار نیست. عموما پس از دوره‌های رونق و افزایش شدید قیمت، متقاضیان خرید مصرفی مسکن نیز به امید کاهش قیمت، خرید خود را برای مدتی به تاخیر می‌اندازند. در این راستا تحلیل موردی نوسانات بخش مسکن با توجه به عوامل تاثیرگذار رفتارشناسی متقاضیان، تحولات سیاسی، روند مشخصه‌های کلان اقتصادی، بازارهای رقیب و... صورت می‌گیرد. بررسی نوسانات ادواری و بلندمدت بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار به طور متوسط هر 5/ 4 تا 5 سال یک چرخه رکود و رونق را از سر می‌گذراند. در این فرآیند بازار مسکن هر 3 تا 5/ 3 سال در وضعیت رکود و حدود یک تا یک و نیم سال در دوره رونق قرار می‌گیرد. از آنجا که آخرین رونق ایجاد شده در بخش مسکن، مربوط به فصل پایانی سال 1391 تا فصل آغازین سال 1392 است و همچنین با توجه به اینکه از سه ماه دوم سال 1392 این بخش با رکود روبه‌رو بوده است، انتظار نمی‌رود رونق بعدی بخش مسکن زودتر از نیمه دوم سال 1394 به وقوع بپیوندد ولی در کنار این موضوع، به نظر می‌رسد مسائلی که در سال‌های گذشته، اقتصاد کشور با آن درگیر بوده سیکل طبیعی بسیاری از تحولات اقتصادی را دچار تغییر کرده است. نقطه آغازین آخرین تحولات بازار مسکن در سال 1390 مصادف با زمانی است که مرحله اول طرح هدفمندی یارانه‌ها اجرا و به دنبال آن اغلب بخش‌های اقتصادی دچار نوسانات غیرمنطقی و عدم تعادل شد.

وقایع سال 1391 و به دنبال آن مساله تحریم‌ها در بازار ارز، طلا و... موجب تشدید نوسانات بازار و برهم خوردن تعادل منطقی بازار عرضه و تقاضا شد، این عدم تعادل در کلیه بخش‌های اقتصادی تسری یافت. اما هم‌اکنون پس از تحولات دو سال اخیر در خارج و داخل بخش مسکن، شرایط قیمتی بازار مسکن را در ثبات مناسبی قرار داده که به نظر می‌رسد می‌تواند علامت خوبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن باشد. بر این اساس در حال حاضر تاخیر در خرید واحد مسکونی با هدف مصرف شخصی و به امید کاهش قیمت، معقولانه به نظر نمی‌رسد، چراکه پیش‌بینی می‌شود در ادامه سال جاری و ابتدای سال آینده تقاضای خریداران مصرفی و تا حدودی خریداران سرمایه‌ای در بازار با افزایش مواجه شود.