شیب منفی «زمین» در قیمت مسکن

گروه مسکن، فرید قدیری: برگشت قیمت املاک کلنگی از نقطه اوج سال 92، در ساخت‌وسازهای مسکونی سال 93 به شکل تعدیل سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن «انعکاس» پیدا کرده و باعث شده وزن نسبی یکی از دو پارامتر زمینه‌ساز «جهش» کم شود.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین آمارهای رسمی درباره آنالیز هزینه‌های اصلی و فرعی احداث ساختمان، حاکی است: تحت تاثیر کاهش قیمت زمین مسکونی در تهران، سهم هزینه خرید زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن، از 65 درصد در سال 92 به 5/ 60 درصد در سال 93 نزول کرده است.

این کاهش 5/ 4 واحد درصدی در سهم هزینه‌ای زمین، مربوط به ساختمان‌های شروع شده (در مراحل اولیه ساخت) طی 9 ماه اول سال 93 است که اثر آن – با توجه به افزایش زمان ساخت و تکمیل بنا در دوره رکود از دو سال به حدود سه سال- از اوایل سال 96 در قیمت فروش «نوساز»ها تاثیر می‌گذارد و می‌تواند شتاب صعود احتمالی قیمت مسکن در آن دوره را تاحدودی کنترل کند.

کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و نصف شدن تیراژ آپارتمان‌سازی‌های سال 93، یک سناریوی بدخیم برای بازار مسکن 96 پیش‌بینی کرده‌اند که در قالب آن، افت شدید واحد مسکونی آماده مصرف از یکسو و رونق معاملات مسکن از سوی دیگر، فشار ناشی از عدم توازن عرضه و تقاضا را متوجه قیمت خواهد کرد.

اما هم‌اکنون شاخص «قیمت زمین» به‌واسطه موقعیت جدیدی که پیدا کرده، نقطه پشتیبان بازار مسکن محسوب می‌شود و در نقش متضاد پارامتر «کسری عرضه»، بر مسیر بلندمدت قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت.

طبق اطلاعات بانک مرکزی، روند تغییر سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن در تهران طی سال‌های اخیر همواره صعودی بوده است به طوری که نسبت هزینه تامین زمین به قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از 9/ 52 درصد در سال 85 به 5/ 55 درصد در سال 90 افزایش یافت و در سال‌های 91 و 92 نیز این سهم به ترتیب به 4/ 62 درصد و 9/ 64 درصد رسید. البته در این فاصله زمانی، بحران قیمتی در بازار مسکن سال 86، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت را به 1/ 60 درصد رساند اما رکود سال‌های 88 و 89 باعث شد چند واحد درصد در این نسبت، در سال 90 کاهش اتفاق بیفتد.

در سال 93 اگر چه سهم هزینه‌ای زمین از قیمت تمام شده مسکن برای «ساخت‌وسازهای جدید» و تازه شروع شده، به 5/ 60 درصد رسید اما این نسبت، در ساختمان‌های تکمیل‌شده و آماده فروش، همچنان بالا و معادل 67 درصد بود. مقایسه این دو رقم بیانگر آن است که آپارتمان‌هایی که در سال گذشته به شکل تازه‌ساز روانه بازار مصرف شدند، به خاطر تورم حبابی قیمت زمین در سال‌های 91 و 92، به شدت از ناحیه سهم ریالی زمین تاثیر گرفتند به طوری که دوسوم قیمت تمام شده این واحدها، صرف خرید زمین مورد نیاز برای ساخت‌شان شده بود.

اما در همان سال 93، وزن هزینه تهیه زمین برای ساخت‌وسازهای جدید به کمتر از دوسوم هزینه کل ساخت رسید.

هزینه کل یا همان قیمت تمام شده ساخت مسکن ترکیبی از قیمت زمین و هزینه احداث است.

سود فروش تازه‌سازهای 93 و 96

بانک مرکزی متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران طی 9 ماه اول سال 93 را مترمربعی 2 میلیون و 239 هزار تومان اعلام کرده است که از این رقم، یک میلیون و 356 هزار تومان را سهم زمین و 883 هزار تومان را نیز سهم هزینه احداث تشکیل می‌دهد.

سازنده‌های مسکن در سال گذشته برای پروژه‌های جدید خود، هر متر مربع زمین یا بنای کلنگی را به طور متوسط 5 میلیون و 944 هزار تومان خریداری کردند. رقمی که بانک مرکزی از میانگین قیمت زمین خریداری شده توسط سازنده‌ها برای سال 93 اعلام کرده است، با آنچه پیش‌تر مرکز آمار عنوان کرده بود، تفاوت دارد. مرکز آمار میانگین قیمت فروش هر مترمربع زمین مسکونی در تهران طی 9ماه اول سال 93 را 4 میلیون و 350 هزار تومان اعلام کرده بود.

طبق اطلاعات بانک مرکزی، زمین‌های مسکونی در سال گذشته مترمربعی نزدیک به 6 میلیون تومان هزینه روی دست سازنده‌ها گذاشت اما به دلیل تراکم ساختمانی بالا، سهم ریالی زمین در قیمت تمام شده هر مترمربع بنای مسکونی، تا 4 برابر شکسته شد و به 3/ 1 میلیون تومان رسید.

سال گذشته، اجزای تشکیل‌دهنده قیمت تمام شده مسکن با مقادیر کاملا مختلفی، متورم شدند. هزینه احداث یک متر مربع بنای مسکونی در تهران طی 9 ماه اول سال 93 رقمی معادل 16 درصد افزایش یافت اما هزینه خرید زمین در این مدت تنها 5/ 1 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرد که به این ترتیب، میزان تورم در هزینه‌های احداث در مقایسه با تورم زمین بیشتر بوده است.

بر اساس گزارش «دنیای اقتصاد»، غالب آپارتمان‌های نوسازی که از اواخر سال آینده به شکل تازه‌ساز وارد بازار مسکن می‌شوند، همان ساختمان‌هایی هستند که سال 93 احداث آنها آغاز شد و بنابراین قیمت تمام‌شده آنها مترمربعی 2 میلیون و 239 هزار تومان است؛ بنابراین در سال 96، هر چقدر سطح قیمت فروش و ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران از رقم فعلی متوسط متری 4 میلیون تومان بالاتر باشد، مابه‌التفاوت آن تا رقم 2/ 2 میلیون تومان، به عنوان سود سازنده‌ منظور خواهد شد. سود تازه‌سازهای سال 96 هنوز نامشخص است و بسته به قیمت روز خرید و فروش واحدهای مسکونی در یکی دو سال آینده، قابل محاسبه می‌شود اما با ارقام موجود در گزارش رسمی بانک مرکزی از فعالیت‌های ساختمانی سال 93، می‌توان سود حاصل از فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز در سال گذشته را اعلام کرد.

آن دسته از واحدهایی که در تهران طی 9 ماه اول سال گذشته، مراحل ساخت و تکمیل آنها به پایان رسید و به شکل آپارتمان تازه‌ساز روانه بازار شدند و در همان مقطع به فروش رسیدند، به طور متوسط 77 درصد سود اسمی، نصیب سرمایه‌گذارانشان کرده است.

بانک مرکزی قیمت تمام شده تازه‌سازها در سال 93 را مترمربعی 2 میلیون و 333 هزار تومان برآورد کرده است که 5/ 1 میلیون تومان از این رقم، سهم زمین و مابقی معادل 773 هزار تومان سهم هزینه ساخت بوده است.

با توجه به اینکه همه واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران – شامل آپارتمان نوساز و چندسال ساخت- طی سال 93 به طور متوسط با قیمت متر مربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان معامله شدند، در نتیجه واحدهای تازه‌ساز در همان زمان، اختلاف قیمتی معادل 7/ 1 میلیون تومان بین بهای تمام‌شده و قیمت فروش داشته‌اند که عایدی اسمی سازنده‌ها از «تکمیل و فروش همزمان در سال 93» محسوب می‌شود.