مسکن‌ویژه در گردنه «قیمت‌گذاری»

پیشرفت‌فیزیکی پروژه بعد از 11ماه: کمتر از 40درصد
اختلاف‌نظر برسر سهم‌دولت و سهم پیمانکار از قیمت‌ تمام‌شده مسکن‌ویژه
نامه سرگشاده سازند‌ه‌ها درباره مشکلات و زمان تحویل واحدها
گروه مسکن- فرید قدیری: کارگاه ساختمانی پروژه «مسکن‌ویژه» در منطقه21 تهران به خاطر آنچه پیمانکارانش «اختلاف‌نظر جدی با دولت برسر نحوه محاسبه قیمت‌ تمام‌شده واحدها» عنوان می‌کنند حس‌وبوی «نیمه‌تعطیل» به خود گرفته است.
قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های طرح مسکن‌ویژه را «قیمت زمین» به عنوان سهم دولت و «هزینه ساخت» به عنوان سهم پیمانکار تشکیل می‌دهد، طوریکه اوایل امسال مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی قیمت‌کل هر واحدمسکونی برای متقاضیان را حدود 250 میلیون تومان اعلام کردند و در محاسباتی که برای میزان سهم دولت و سهم پیمانکار درنظر گرفتند، چیزی در حدود 70درصد این رقم را بابت قیمت‌زمین اختصاص دادند و 30 درصد مابقی را برای سازنده‌ تعیین
کردند.
اما از همان زمان تعیین این ارقام تاکنون، پیمانکاران این پروژه آنچه را دولت برایشان درنظر گرفته قبول ندارند و خواستار تجدیدنظر مسوولان نسبت به مبالغ تعیین‌شده، برای انطباق سهم‌ها با هزینه‌های واقعی هستند.
پیمانکاران مسکن‌ویژه بدون آنکه دنبال افزایش قیمت‌ تمام‌شده باشند از دولت درخواست کرده‌اند سهم هزینه‌ساخت از قیمت تمام‌شده را به 40درصد تغییر دهد و سهم زمین را که خود مالک آن است، قدری کاهش دهد.
در نامه سرگشاده‌ای که توسط سه پیمانکار فعال در پروژه مسکن‌ویژه برای وزیر راه‌وشهرسازی تهیه و یک نسخه از آن برای «دنیای‌اقتصاد» ارسال شده، به حداقل 5 مشکل بزرگ که از یکسال گذشته تاکنون در این پروژه ایجاد شد و هزینه‌ها را هربار تاسطح قابل‌توجهی افزایش داد، اشاره شده
است.
پیمانکاران مسکن‌ویژه مدعی هستند با تغییرات اساسی ظرف یکسال اخیر در برنامه‌ای که روز اول برای احداث این واحدها از طرف دولت اعلام شد، سود ساخت‌وساز برای آنها تبدیل به زیان‌قطعی شده است.
ساخت مسکن‌ویژه بعد از 6 ماه بحث‌وبررسی در کمیته‌‌ای مرکب از معاونان وزارت راه‌وشهرسازی، از مرداد سال گذشته با ظرفیت 4500 واحدمسکونی در قالب برج‌های 15طبقه روی زمین‌ دولت آغاز شد، اما در شروع کار با دستور ناگهانی وزیر مبنی بر تغییر نقشه‌ها از ساختمان‌های متراکم و شلوغ به آپارتمان‌های کم‌طبقه حیاط‌دار، پیمانکاران موظف شدند حداکثر 2650 واحدمسکونی در قالب ساختمان‌های 5طبقه احداث
کنند. پیمانکاران این تغییر در تراکم و تیراژ واحدها را مستلزم تغییر در قیمت توافق‌شده روز اول می‌دانند و معتقدند: از آنجا که به هرکدام از آنها تا قبل از کاهش ظرفیت ساخت، حداقل 1000 واحد رسیده بود و حالا این ظرفیت برای هر یک به 600 تا 700 واحد کاهش پیدا کرده، لازم است دولت هزینه‌ساخت را به نسبت کاهش ظرفیت، افزایش دهد.
قناعت به سود 8 درصد
در این نامه به نقل از سعید فیاض‌آذر مدیرعامل پایاسازه پاسارگاد، محمدتقی ملکی مدیرعامل احرار زنجان و مهدی جمشیدیان مدیر پروژه شگفت‌سازه‌ پایتخت آمده است: دولت سهم مربوط به هزینه‌‌ساخت هر واحدمسکونی طرح مسکن‌ویژه را 72 میلیون تومان و سهم قیمت‌زمین را 178 میلیون درنظر گرفته که البته حدود 15 میلیون تومان از سهم زمین خرج پروانه‌ساخت و آماده‌سازی زمین می‌شود در حالی‌که اگر نرخ‌های واقعی و رشد قیمت مصالح‌ساختمانی در محاسبات دولت لحاظ شود، سهم مربوط به هزینه‌ساخت با احتساب تنها 8درصد سود برای پیمانکار باید به 95 تا 110 میلیون تومان افزایش پیدا ‌کند در غیراین‌صورت عملا امکان ادامه کار در کارگاه از سازنده‌ها سلب می‌شود.
پیمانکاران با اشاره به اینکه قرار بود اقدامی مشابه مسکن‌مهر -که دولت در آن قیمت زمین را صفر کرد و از سهم خود گذشت- تکرار شود، تاکید شده است: در پروژه مسکن‌ویژه، بخشی از ارزش‌افزوده زمین مسکونی از طریق فروش زمین‌های تجاری پروژه، نصیب دولت می‌شود؛ بنابراین اگر دولت سهم 70درصدی‌اش در قیمت تمام‌شده واحدها را فقط 10 درصد به نفع جلوگیری از زیان پیمانکار کاهش دهد، می‌تواند در جای دیگری جبران کند.
طبق گفته پیمانکاران مسکن‌ویژه، تاخیر در پرداخت آورده نقدی که برخلاف مسکن‌مهر به جای یک‌هفته گاهی 15 تا 20 روز به طول می‌انجامد، مشکل دیگری است که باعث شده حساب سازنده‌ها به ازای هر واحد تا 23 میلیون تومان منفی شود. ضمن اینکه شیوه ساخت این واحدها – قالب‌تونلی- هزینه فوق‌العاده زیادی بابت تجهیز کارگاه و واردات ماشین‌آلات برای پیمانکار ایجاد کرده در حالی که میزان ‌پرداخت به پروژه کمتر از نصف هزینه تجهیز بوده است.
این پیمانکاران اعلام کرده‌اند در حال‌حاضر میزان پیشرفت فیزیکی مسکن‌ویژه کمتر از 40درصد است و تعداد نیروهای اجرایی کارگاه‌ را به اجبار نصف کرده‌اند و اگر نسبت به تعیین‌تکلیف و تجدیدنظر در نسبت هزینه‌ساخت و قیمت زمین از کل‌ قیمت‌تمام‌شده اقدامی نشود، احتمال تعطیلی کارگاه وجود دارد، اما چنانچه تفاهم صورت بگیرد، تحویل واحدها به متقاضیان از اواخر سال جاری آغاز خواهد شد.
درخواست از وزیر
پیمانکاران برای حصول‌ نتیجه و رسیدن به توافق مشترک با دولت از وزیر خواسته‌اند با اختیار تام به مدیرکل اداره راه‌وشهرسازی استان تهران، مسیر دسترسی به نتیجه‌مشترک را کوتاه کند تا در جریان بازدید‌های هفتگی مدیرکل و نمایندگان وی و بررسی سریع آنالیز قیمت‌ تمام‌شده، اختلاف‌نظرها زودتر حل‌وفصل شود. در آنالیز مدنظر پیمانکاران، قیمت تمام‌شده واحدها همان رقم 250 میلیون تومانی که دولت پیش‌تر به متقاضیان اعلام کرده بود، ثابت مانده است، اما سهم سازنده در مقایسه با سهم دولت، از این رقم حدود 10 درصد افزایش یافته که به این ترتیب ذره‌ای تغییر در پرداخت نقدی پیش‌خریداران مسکن‌ویژه صورت نخواهد گرفت.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» واحدهای مسکن‌ویژه به لحاظ متراژ و حیات‌خلوت و مشاعات کاملا متفاوت از واحدهای مسکونی مشابه در منطقه، ساخته شده طوری که قیمت مسکن‌ویژه در حال حاضر با تدابیری که دولت بابت دریافت اقساطی نیمی از قیمت‌کل واحدها در نظر گرفته، حداقل 30 درصد ارزان‌تر از نرخ واقعی بازار است.