بیمه معاملات پیش‌فروش

دنیای اقتصاد- قفل بزرگی که در ماه‌های اخیر به‌واسطه تیرگی کامل روابط بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده مسکن، روی این بازار خورده، گروهی از انبوه‌سازانی را که عادت به تامین‌مالی ساخت از طریق پیش‌فروش دارند بر آن داشته تا طرحی برای بازگشایی این بازار به دولت جدید پیشنهاد کنند. در این طرح، پیش‌فروش واحدهای مسکونی تحت نظارت شرکت‌های بیمه قرار می‌گیرد و سه نوع ریسک حادثه‌ساز در معاملات پیش‌خرید که هم‌اکنون از مرز «پرخطر» هم رد شده، توسط کارگزار بیمه 100‌درصد پوشش داده می‌شود. کاهش معینی از قیمت مسکن، از جمله آثار تضمین پیش‌خرید عنوان شده است.
طرح «کنترل قیمت مسکن با تضمین پیش‌فروش» به دولت جدید پیشنهاد شد
پیش‌خرید مسکن از کانال «بیمه»
 باز شدن پای شرکت‌های بیمه به بازار پیش‌خرید حداقل 30 هزار میلیارد تومان نقدینگی‌سرگردان را جذب می‌کند
 انبوه‌سازان به دنبال تحریک بازار به‌خواب‌رفته مسکن هستند
گروه مسکن- فرید قدیری: گروهی از انبوه‌سازان دارای سابقه اجرایی در پیش‌فروش واحدمسکونی برای باز کردن قفل پیش‌خرید، طرحی را به دولت جدید پیشنهاد کرده‌اند که در صورت تصویب، بدون آنکه ریالی برای وزارتخانه‌ای بار مالی به همراه داشته باشد، از بازار «پیش‌خرید» به طور کامل «ریسک‌زدایی» می‌کند و سهم پیش‌فروش را از کل معاملات مسکن در شهر تهران از حداکثر 10 درصد کنونی به حداقل 20 تا 25 درصد افزایش می‌دهد که این تغییر در نحوه خرید مسکن در نهایت باعث هدایت درست نقدینگی و کاهش قیمت خواهد شد.
تیرگی رابطه بین پیش‌خریداران و پیش‌فروشنده‌های مسکن در تهران که در یکسال اخیر به واسطه ناپایداری شدید در هزینه‌ساخت و قیمت‌فروش، بر غلظت آن افزوده شده است، هم‌اکنون درجه ریسک پیش‌فروش و پیش‌خرید را برای هر دو طرف این نوع معاملات از مرز «پرخطر» هم رد کرده است.
در بازار پیش‌خرید، همواره نبود مقررات قانونی و قابل‌دفاع در قراردادهایی که به صورت غیررسمی‌ بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده امضا می‌شود باعث شده معمولا در دوره‌هایی از سال منافع طرف اول و در دوره‌هایی دیگر منافع طرف دوم تهدید شود به طوری که در زمان رکود مسکن که قیمت‌ها حالت ثبات یا روند کاهشی را تجربه می‌کنند، این نوع معامله به نفع پیش‌فروشنده است تا بیش‌از این خسارت نبیند و در زمان رونق که با افزایش قیمت همراه است، مزیت این نوع معامله به جیب پیش‌خریدار می‌رود تا با پیش‌خرید، از افزایش بیشتر قیمت در آینده در امان بماند.
این در حالی است که در ماه‌های اخیر چون از یک‌سو نه رکود بوده نه رونق و از سوی‌دیگر طرفین معاملات –سازنده‌ها و متقاضیان مسکن- هر دو به دنبال انتظاراتی متفاوت از آینده بازار هستند هم فایل‌های پیش‌فروش به شدت در بنگاه‌ها کاهش پیدا کرده و هم تقاضا برای پیش‌خرید کم
شده است.
در این فضا انبوه‌سازانی که عادت دارند ساخت‌وسازهای خود را از کانال پیش‌فروش نیمی ‌از واحدها، تامین مالی کرده و جلو ببرند، طرحی را برای شکستن فضای موجود تدوین کرده‌اند که پای شرکت‌های بیمه را به بازار پیش‌خرید باز می‌کند.
در این طرح، همه مسوولیت پیش‌فروشنده شامل کیفیت ساخت، زمان تحویل واحد و قیمت قطعی توسط شرکت بیمه تضمین می‌شود و خسارت احتمالی پیش‌خریدار نیز تحت‌پوشش بیمه قرار می‌گیرد.
در صورت تصویب طرح «بیمه پیش‌خرید مسکن» قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک برای معاملات پیش‌فروش تنظیم می‌شود با سه امضای شامل امضای پیش‌فروشنده، امضای پیش‌خریدار و امضای شرکت بیمه رسمیت پیدا می‌کند و ضریب اطمینان قرارداد برای پیش‌خریدار تا 100 درصد افزایش خواهد یافت.
به نظر می‌رسد منافع درازمدت دولت از اجرای این طرح - که شاید از منافع پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده کمتر نباشد- مسیر تصویب آن را کوتاه‌ کند.
ضمن اینکه تنها مسوولیت دولت در این طرح، اعمال جنبه حاکمیتی است و همه پروسه بیمه پیش‌خرید توسط شرکت‌های بیمه، سامانه رهگیری معاملات مسکن، بنگاه‌های املاک و انبوه‌سازان هدایت می‌شود.
کاهش قیمت مسکن با اجرای طرح
طراحان «تضمین معاملات پیش‌فروش از طریق بیمه پیش‌خرید» امیدوارند با عملیاتی‌ شدن این طرح، بی‌اطمینانی به اوج ‌رسیده در بازار پیش‌خرید از بین رفته و حجم زیادی از متقاضیان مسکن به جای خرید آپارتما‌ن‌های آماده، نیازشان را از بازار واحدهای در حال ساخت که قیمت آنها حدود 25 تا 30 درصد ارزان‌تر از قیمت آماده‌ها است، تامین کنند.
در این صورت کشش ایجاد‌شده در بازار پیش‌فروش و تاثیر نرخ‌های پیش‌فروش بر معاملات، قیمت مسکن را به اندازه فاصله موجود بین قیمت پیش‌فروش با قیمت فروش قطعی، کاهش خواهد داد.
مسعود فیاض‌آذر طراح «بیمه پیش‌خرید مسکن» در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بررسی‌های انجام شده در مراحل تدوین طرح نشان داد بازار ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری در تهران به ترتیب قابلیت پیش‌‌فروش 30 هزار میلیارد تومان واحدمسکونی و 5 هزار میلیارد تومان واحد تجاری در سال را دارد که اگر شرکت‌های بیمه پیش‌خرید آنی آنها را تضمین کنند، سرعت و حجم ورود نقدینگی به بازار ساخت‌وساز تاحدی که اثرات مخرب پول‌های سرگردان در سایر بازارها خنثی شود، افزایش می‌‌یابد.
مدیر شرکت تحقیقاتی‌اجرایی پایاسازه پاسارگاد تاکید کرد: این طرح 5 مزیت برای بازار مسکن به همراه دارد اول اینکه با تحریک نقدینگی در مسیر پیش‌خرید قیمت مسکن را متعادل می‌کند، دوم اینکه با سرعت بخشیدن به ساخت‌وسازها از طریق تامین‌مالی سریع، قیمت تمام‌شده واحدها را کاهش می‌دهد، سوم اینکه خدمات پس‌از فروش برای خریداران ایجاد می‌کند تا عیب‌ها‌ و نقص‌های گسترده در واحدهای نوساز به هزینه بیمه یا سازنده تکمیل شود، چهارم اینکه نگرانی‌ها از دبه پیش‌فروشنده بابت قیمت یا زمان تحویل، برای پیش‌خریدار از بین می‌رود و در نهایت مبالغ قابل پرداخت از طرف پیش‌خریدار فقط با اجازه شرکت بیمه و متناسب با پیشرفت‌فیزیکی ساخت، به حساب پیش‌فروشنده واریز خواهد شد.
همچنین پتانسیلی که در دو سه سال اخیر در جامعه انبوه‌سازان و پیمانکاران در حوزه ساخت مسکن‌مهر ایجاد شده، با شروع به کار دولت جدید، به واسطه رونق پیش‌خرید از طریق تضمین بیمه، قادر خواهد بود در ساخت‌وسازهای مسکونی غیرمهر ادامه فعالیت داده و متوقف نشود.
فیاض‌آذر همچنین درباره روش پیاده‌‌سازی طرح تصریح کرد: وزارت راه‌وشهرسازی باید ابتدا شرکت‌های حقوقی حاضر در بازار ساخت‌وساز را از طریق تشکل‌های ساختمانی شناسایی و آنها را رتبه‌بندی کند تا شرکت‌های بیمه متناسب با رتبه هر سازنده، بین یک تا پنج درصد ارزش ساختمان‌ پیش‌فروشی را به عنوان حق‌بیمه تعیین کنند که البته حق‌بیمه هم می‌تواند به صورت 100 درصد توسط پیش‌خریدار پرداخت شود و هم بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده با نسبتی مشخص تقسیم شود.
در این روش شرکت‌ بیمه به عنوان ضلع سوم و گارانتی سرمایه‌گذاری در قراردادهای پیش‌فروش ظاهر می‌شود و با نظارت و کنترل سامانه رهگیری معاملات مسکن، امکان کنترل پیش‌فروشنده را پیدا می‌کند. شرکت‌های بیمه در سه مدل شامل فروش بیمه مسوولیت مدنی، بیمه تضمین کیفیت و بیمه تضمین ‌پیش‌خرید می‌توانند خدمات به بازار پیش‌فروش ارائه کنند.
در سال گذشته نزدیک به 200 هزار واحدمسکونی با میانگین متراژ 150 مترمربع در تهران ساخته شد که اگر شرایط برای پیش‌خرید مهیا بود حداقل 20 درصد این واحدها پیش‌فروش می‌شد.
پارسال همچنین برای ساخت 50 هزار واحد تجاری پروانه صادر شد که در این حوزه میل به پیش‌خرید به مراتب بیشتر از حوزه مسکونی است ضمن اینکه ارزش واحدهای تجاری نیز حداقل دو برابر واحدهای مسکونی برآورد می‌شود.