آپارتمان بدون‌‌ «پایان‌کار» نخرید

گروه مسکن- هاجر شادمانی: موج بی‌سابقه ساخت‌وسازهای سال90 که رکورد ساخت 200 هزار واحدمسکونی در یکسال را در تهران شکست هم‌اکنون منجر به عرضه تدریجی یکسری آپارتمان تازه‌ساز به بازار مصرف شده، اما مدلی که سازنده‌ها برای فروش این آپارتمان‌ها انتخاب کرده‌اند، مصیبتی سخت‌تر از دوران اجاره‌نشینی را برای خریداران به بار خواهد آورد.
ضعف مقررات نظارتی بر معاملات مسکن از یک‌سو و حبس یک قانون بازدارنده کلاهبرداری‌های ملکی در بایگانی سه‌قوه از سوی دیگر هم‌اکنون باعث رونق فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز فاقد «پایان‌کار» شده است. هر چند این شیوه عرضه در سال‌های اخیر هم رواج داشت، اما در حال‌حاضر ابهام جدی در نوع و مقدار مالکیت سازنده آپارتمان، احتمال زیان در فرجام مالکیت خریدار را دوچندان افزایش داده است.
عمده آپارتمان‌های تازه‌‌ساز نتیجه مشارکت بسازوبفروش‌ها با مالکان ساختما‌ن‌های کلنگی است که لازم است بلافاصله بعد از اخذ پایان‌‌کار، سهم مالک زمین و سازنده از واحدهای جدید با اخذ سند تفکیکی مشخص شود، این در حالی است که تعلل سازنده در دریافت پایان‌کار که در اغلب مواقع برای فرار از پرداخت خلافی به شهرداری صورت می‌گیرد مانع تعیین‌تکلیف سهم مالکیت شرکا می‌شود و در نهایت با فروش واحدها، مالکیت خریدار نیز نامشخص و مبهم باقی خواهد ماند. نایب رییس کانون سردفتران و همچنین عضو هیات‌ رییسه کمیسیون قضایی مجلس، شیوع خرید و فروش آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار و فاقد سندمحضری را نتیجه تعلیق قانون پیش‌فروش ساختمان عنوان می‌کنند و می‌گویند: طبق این قانون، فروش ساختمان بدون پایان‌کار، حکم «پیش‌فروش» را دارد و مشمول قوانین پیش‌فروش است، طوری که با اجرای این قانون، سازنده در مقام پیش‌فروشنده باید در دفترخانه تعهد دهد در زمان مشخص، نسبت به اخذ پایان‌کار و انتقال مالکیت اقدام می‌کند، اما در حال حاضر ایراد - مغایرت شرعی- به این قانون، مانع بهره‌مندی خریداران مسکن از مزایای آن شده است.این در حالی است که مبایعه‌نامه تنظیمی در بنگاه‌های مسکن به عنوان سند غیررسمی این‌دسته از معاملات تنها مدرکی است که خریداران مبنی بر انتقال مالکیت از سازنده به آنها پس از انجام معامله در دست دارند. هر چند براساس قوانین موجود، مبایعه‌نامه سندی قانونی است، اما غیررسمی بودن آن در هنگام بروز اختلافات احتمالی حقوقی بین خریدار و فروشنده پروسه دشواری را برای پیگیری اختلاف به وجود آمده، پیش‌روی متعاملین قرار می‌دهد. این در حالی است که به موجب سند رسمی، فردی که سند به نام وی است مالک قطعی واحد مسکونی مورد معامله محسوب می‌شود و در صورت بروز اختلاف، دردسرهای مبایعه‌نامه و مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت خود را ندارد. به این ترتیب، کارشناسان حقوقی و مسوولان قضایی به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن هشدار دادند: با توجه به آغاز عرضه حجم انبوه واحدهای نوسازی که طی دو سال گذشته پروانه ساخت گرفته‌‌اند و هم اکنون بدون دریافت پایان کار و سند رسمی محضری، به بازار فروش مسکن عرضه شده‌‌اند، خریداران تنها به تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه املاک اکتفا نکنند و واحدی را بخرند که هم پایان کار داشته باشد و هم سند محضری. البته این مسوولان و کارشناسان، چالش‌های موجود در بازار معاملات غیر رسمی املاک مسکونی را به تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش‌فروش نسبت می‌دهند که سال 89 در مجلس تصویب شد و هم اکنون منتظر تایید رییس قوه‌قضائیه به منظور ابلاغ و اجرا است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که معامله واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز پایان کار دریافت نکرده‌‌اند در ردیف معاملات پیش‌فروش مسکن به حساب می‌آیند، قانون مصوب در مورد فروش این واحدها تعیین تکلیف کرده است، اما عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، باعث شده هنوز قانون محکم و بازدارنده‌ای برای حمایت از حقوق خریداران این دسته از واحدها وجود نداشته باشد.
خریداران به مبایعه نامه اکتفا نکنند
عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی مجلس با بیان اینکه هم اکنون تخلفات زیادی در حوزه مسکن بابت معاملات واحدهای نوساز بدون سند رسمی شکل می‌گیرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: به رغم بالا بودن میزان تخلفات در فروش واحدهای نوساز بدون پایان کار و سند رسمی محضری، هنوز طرح یا لایحه‌ای برای تعیین تکلیف قطعی این دسته از معاملات مطرح نشده است و توجه کافی در این زمینه به عمل نیامده است. ابوالفضل ابوترابی افزود: مبایعه‌نامه به هیچ وجه قابل مقایسه با سند رسمی نیست و حتی برخلاف سند محضری که قابل ارائه به بانک‌ها و سایر ادارات است مبایعه‌نامه این قابلیت را ندارد و تنها یک سند عادی محسوب می‌شود که نام خریدار در آن ثبت شده است. وی ادامه داد: با توجه به بالا بودن آمار کلاهبرداری‌ها در معاملات واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌‌اند، خلأهای زیادی در این زمینه احساس می‌شود که نیاز است مجلس در این زمینه به سرعت ورود کند. ابوترابی خاطرنشان‌کرد: تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن مصوب سال 89 مجلس، خود عامل مهمی است که باعث افزایش کلاهبرداری‌ها در این دسته از معاملات می‌شود.
وی با انتقاد از افزایش جرایم مربوط به معاملات پیش فروش مسکن، ادامه داد: در گذشته براساس قانون، تنها ساختمان‌هایی اجازه پیش فروش داشتند که حداقل 30 درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشند؛ اما سال‌ها است که این قانون مغفول مانده و اجرا نمی‌شود.
قانون به خاطر آیین نامه  معطل مانده است
در همین زمینه نایب رییس کانون سردفتران نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: تخلفات ساختمانی به خصوص در معاملات واحدهای نوساز مربوط به تاخیر طولانی مدت ابلاغ آیین‌نامه قانون پیش فروش است که سه سال پیش در مجلس تصویب شد.
 مسلم آقاصفری ادامه داد: در حال حاضر ضعف قانونی برای رسیدگی و حمایت از حقوق خریداران آپارتمان‌های نوساز و پیش خریداران نداریم؛ اما این قانون به دلیل عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی آن، معطل مانده است.
وی با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش یکی از پیشرفته‌ترین قوانین موجود در معاملات مسکن محسوب می‌شود، تصریح کرد: با توجه به نظر ریاست قوه‌قضائیه مبنی بر مغایرت برخی از مواد آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش با شرع، بنا بر نظر ایشان تا زمان رفع این مغایرت‌ها نمی‌توان آن را تایید و ابلاغ کرد و به همین علت است که قانون به خاطر نداشتن آیین‌نامه معطل مانده است.