طرح‌های جدید برای بازار مسکن

 منابع دولت به جای خانه‌سازی، همچون همه کشورها صرف یارانه بهره وام‌خرید خواهد شد

 سقف وام خرید به اختیار سیستم بانکی

 عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی: با ایجاد صندوق سپرده‌گذاری در همه بانک‌های تجاری، تسهیلات بلندمدت خریدمسکن به اقشار هدف داده می‌شود

گروه مسکن- فرید قدیری: خانوارهای متقاضی خرید مسکن، ثمره تغییر دولت را همانطور که پیش‌بینی می‌شد، به زودی از طریق صدور اجازه دسترسی به منابع بانکی در قالب «وام‌خرید» احساس می‌کنند.

عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی متفاوت از نگاه مسولان اقتصادی دو دولت قبل، اعتقادی به هدایت خریداران به سمت بازار مسکن با «جیب خالی» ندارد و برعکس آنچه در دست‌کم 5سال گذشته به رویه جاری دولت تبدیل شده بود، قصد دارد مسوولیت وزارتخانه‌ را از «خانه‌سازی» به حمایت از «تقویت قدرت خرید اقشار هدف» تغییر دهد.

آخوندی به همین منظور، همزمان با آسیب‌شناسی طرح مسکن‌مهر، هفته پیش اولین حکم انتصاب در وزارت راه‌وشهرسازی را برای یک فرد تصمیم‌ساز در حوزه تامین‌‌مالی در مقام مشاور صادر کرد تا راهکارهای ممکن و جبرانی برای عبور از طرح مسکن‌مهر در وزارتخانه تعریف و به اجرا گذاشته شود.

حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی درباره آنچه در نظر دارد برای کل بازار مسکن و البته گروه‌های مستلزم حمایت دولتی در این بازار، به اجرا درآورد به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در این مقطع اولویت دولت در بخش مسکن باید راه‌اندازی بازار رهن – پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن- و همچنین بازار رهن‌ثانویه باشد، طوری که با صدور مجوز بانک‌مرکزی، همه بانک‌های تجاری بتوانند صندوق‌های سپرده‌گذاری ایجاد کنند و به خریداران وام‌های بلندمدت 30ساله بپردازند. در این میان، دولت از خانوارهای کم‌درآمد و زوج‌های جوانی که برای اولین‌بار اقدام به خرید مسکن‌ می‌کنند، حمایت یارانه‌ای در قالب پوشش بخشی از نرخ سود تسهیلات، به عمل خواهد آورد. 

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ممنوعیت 6ساله سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات خرید مسکن از یک‌سو و جلوگیری از افزایش منطقی سقف تنها وام خرید قابل‌پرداخت توسط بانک‌مسکن از سوی دیگر، توان خرید دهک‌های یک تا 6 را در مقابل قیمت‌هایی که سال‌به‌سال حداقل به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می‌‌کند، گرفته است و باعث رشد جمعیت اجاره‌نشین و دامن‌زدن به افزایش نرخ اجاره شده است. منطق مخالفت‌ها در دولت‌های نهم و دهم با وام خرید مسکن که تا سطح خالفت رییس‌جمهور نیز پیش‌رفت، این بود که ارائه تسهیلات بانکی به خریداران مسکن به مثابه نقدینگی مخرب عمل می‌کند و باعث خواهد شد مالکان آپارتما‌ن‌های فروشی به‌اندازه مبلغ وام، قیمت‌ها را افزایش دهند. همین منطق، امروز کارآیی وام 20میلیونی خرید مسکن را از پوشش 40درصدی قدرت‌خرید به حداکثر 20درصد کاهش داده است.

با این حال، دیدگاه‌های مقابل وام خرید مسکن در دولت، هم‌اکنون موافق شده و مسیر پرداخت و به‌روزرسانی این تسهیلات با هماهنگی‌هایی که در هفته‌های آینده توسط وزارت راه‌وشهرسازی در سطح هیات‌دولت و بانک‌مرکزی انجام خواهد شد، به زودی بازگشایی می‌شود. آخوندی در دفاع از ضرورت تجهیز بازار به تسهیلات خرید، معتقد است اگر حجم عرضه مسکن به اندازه نیاز طرف تقاضا موجود باشد، وام بانکی اثری بر قیمت نخواهد داشت.

جزئیات ایجاد بازار

رهن و رهن‌ثانویه

حسین عبده‌تبریزی، مشاور امور مدیریت و تامین مالی وزیر در وزارت راه‌وشهرسازی درباره جزئیات تغییراتی که قرار است در سازوکار تسهیلات مسکن صورت بگیرد، به «دنیای‌اقتصاد»  گفت: تامین مالی بخش مسکن به دو بخش ساخت‌وساز و خرید مسکن تقسیم می‌شود. در حال حاضر مشکلی برای تامین مالی حوزه ساخت وجود ندارد چون هم سرمایه کافی در بخش‌خصوصی فعال در این حوزه وجود دارد و هم بانک‌ها راغب هستند تسهیلات 2 یا 3 ساله به ساخت‌وساز بدهند، اما سازنده‌های مسکن اگر اطمینان داشته باشند که مردم قدرت خرید به قدر کافی دارند، به تعریف پروژه‌های جدید اقدام خواهند کرد، پس مشکل فعلی بازار مسکن تامین مالی بلندمدت خرید مسکن است.

عبده‌تبریزی با اشاره به اینکه پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن در قالب راه‌اندازی «بازار رهن» برقرار خواهد شد، گفت: دولت‌ها در همه کشورها موظف هستند بازار رهن را توسعه دهند و از آن حمایت کنند تا گروه‌های کم‌درآمد و ضعیف جامعه و همچنین زوج‌های جوانی که برای اولین‌بار قصد دارند برای خرید مسکن اقدام کنند به بازار رهن مراجعه می‌کنند. در این میان توان مالی این افراد که اقشار هدف نامیده می‌شوند ناچیز است و معمولا دولت‌ها به منظور توانمندسازی این اقشار، به آنها یارانه نرخ سود پرداخت می‌کنند. معنای این جمله آن است که اگر دولت در ایران نیز منابعی دارد، می‌تواند با پرداخت یارانه تفاوت سود تسهیلات، از اقشار هدف در مسیر صاحب‌خانه شدن حمایت کند.

مشاور عباس آخوندی با تاکید بر اینکه کار دولت‌ها نه خانه‌سازی است و نه اینکه به کسی خانه رایگان واگذار کند، افزود: در بازار رهن قدرتمند، بانک‌ها به مردم تسهیلات بلندمدت تا 30 سال پرداخت می‌کنند که البته به لحاظ تورم شدید در ایران، مسلما مردم با وام‌ 10 تا 15 ساله نیز می‌توانند مسکن موردنظر خود را خریداری کنند. در مورد اقشار هدف نیز دولت از طریق یارانه سود بانکی، از زوج‌های جوان و کم‌درآمدها حمایت می‌کند.

عبده‌تبریزی درباره وظیفه دوم دولت در بخش مسکن گفت: ایجاد بازار رهن‌ثانویه دومین وظیفه اولویت‌دار است. در بازار «رهن ثانویه» وام‌‌های اعطایی توسط بانک‌های تجاری بسته‌بندی شده و به شکل اوراق بهادار در بازار رهن ثانویه (بازار سرمایه) به فروش می‌رسد. به این ترتیب توان و ظرفیت بانک‌های تجاری و بانک‌ مسکن برای اعطای وام‌های بیشتر تقویت می‌شود. با این سازوکار باید امیدوار باشیم وضعیت بازار مسکن با تغییرات محسوس مواجه شود.

انحصار از بین می‌رود

مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی تصریح کرد: با شروع به کار بازار رهن، همان‌طور که وزیر اعلام کرده‌اند، انحصار بانک مسکن در تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن شکسته می‌شود و از این به بعد همه بانک‌های تجاری می‌توانند طبق مجوز بانک مرکزی صندوق پس‌انداز مسکن تشکیل دهند. ضمن اینکه هر بانک متناسب با محاسبات خود و منابعی که در اختیار دارد صندوق پس‌انداز مسکن تشکیل می‌دهد و اقشار هدف از جمله مشتری این صندوق‌ها خواهند شد.وی افزود: وزارت راه‌وشهرسازی در حد امکانات مالی خود به اقشار هدف «تفاوت سود» پرداخت می‌کند و همچنین مساله انتشار اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی را با مقامات بازار سرمایه تعقیب خواهد کرد تا با تشکیل بازار ثانویه رهن، بازار اولیه یعنی بازاری که در آن تسهیلات رهنی اعطا می‌شود، تقویت شود.

عبده‌تبریزی همچنین گفت: غیر از این دو اقدام یاد شده، در حوزه مسکن اجتماعی یعنی مسکن اقشار ضعیف جامعه ممکن است با استفاده از امکانات زمین وزارت راه‌وشهرسازی و امکانات مجوز شهرداری‌ها، تسهیلاتی بتوان قائل شد. البته وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرده که به تعهدات قبلی دولت در زمینه مسکن‌مهر پایبند است.مشاور امور مدیریت و تامین مالی عباس آخوندی درباره ضرورت تغییر مسیر موجود گفت: منابع محدود دولت باید به جای صرف در ساخت مسکن‌مهر در حجم زیاد، در نقش اهرم عمل کند و به گروه‌های هدف اختصاص یابد.

عبده‌تبریزی همچنین در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» درباره میزان افزایش سقف وام خرید مسکن نیز گفت: باید بانک‌ها در تعیین میزان وام از محل صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن، اختیار داشته باشند طوری که یک بانک اگر توانایی داشته باشد بتواند فرضا تا 200 میلیون تومان هم تسهیلات پرداخت کند، اما دولت حتما حد مشخصی از وام را مشمول حمایت یارانه‌ای از بابت پوشش نرخ سود آن خواهد کرد.