سه نرخ متفاوت رشد اجاره‌بها

دنیای اقتصاد- مرکز آمار به فاصله یک هفته، دو گزارش کاملا متفاوت درباره اجاره‌بهای مسکن سال 91 اعلام کرده، طوری که اگر قرار باشد برای اطلاع از نادرستی یکی از این نرخ‌ها، گزارش بانک مرکزی به عنوان نرخ سوم مرجع بشود در این صورت دامنه اختلاف در نرخ‌های رسمی با بروز سه نرخ متفاوت از رشد اجاره‌بها، بیشتر می‌شود. مرکز آمار نرخ رشد شاخص اجاره‌بهای مسکن در سال 91 را 17 درصد و نرخ رشد میانگین اجاره‌بها را 31 درصد اعلام کرده، اما بانک مرکزی معتقد است، شاخص اجاره‌بها پارسال حداکثر 6/12 درصد رشد کرده است. آیا اختلاف‌ها به روش‌های آمارگیری مربوط می‌شود؟
دو نهاد معتبر آماری در کشور سه تصویر کاملا متفاوت از بازار مسکن ارائه کردند
3 نرخ‌رسمی از رشد  اجاره‌بها
 «دنیای‌اقتصاد» دلایل احتمالی اختلافات آماری در اجاره‌بها را بررسی می‌کند

 مرکز آمار (اطلاعات 16 شهریور): پارسال نرخ اجاره‌بها در کل‌کشور 31 درصد رشد کرد
 بانک‌مرکزی (اطلاعات مرداد92): پارسال شاخص اجاره‌بها در کل‌کشور 6/12 درصد افزایش یافت
 مرکز آمار (اطلاعات دیروز): در سال91 شاخص کشوری اجاره‌‌بها 17درصد  زیاد شد

گروه مسکن- فرید قدیری: در بازار اجاره‌نشین‌ها، همه عوامل دست‌به‌دست به هم داده‌اند تا زمان برای رسیدگی به اوضاع متورم نرخ‌های اجاره برای مدت نامعلوم به تاخیر بیفتد.
غفلت مسوولان دولتی در سال‌های اخیر از برنامه‌ریزی مستقیم برای بازار اجاره‌ مسکن و تصور غلط آنها مبنی بر پاسخگویی به نیاز مستاجران از طریق ساخت مسکن‌ملکی از یک‌سو و تامل دولتمردان جدید در مواجهه با معمای اجاره‌بها از سوی‌دیگر، اگر چه امیدها به گشایش گره موجود در این بازار را کمرنگ کرده اما با اتفاق تازه‌ای که در حوزه پایش بازار اخیرا رخ داده است، به نظر می‌رسد مهار اجاره‌بها به این زودی غیرممکن خواهد بود.
آنچه میزان احتمال گشایش را فوق‌العاده پایین آورده، به نتیجه‌گیری‌های مرکز آمار ایران درباره میزان رشد اجاره‌بهای مسکن در بازه یکساله برمی‌گردد. این مرکز به فاصله یک هفته، دو گزارش حاوی دو نرخ رشد کاملا متفاوت و فاصله‌دار از هم درمورد اجاره‌بهای سال91 منتشر کرده است، طوری که اگر عوامل بازار بخواهند برای اطلاع از نادرستی یکی از این دو نرخ رشد، گزارش بانک‌مرکزی را به عنوان گزارش سوم، مرجع قرار دهند، در این‌صورت فاز اختلال در نرخ‌های رسمی با بروز سه نرخ متضاد از رشد اجاره‌بها، بیشتر می‌شود!
مرکز آمار روزگذشته با انتشار آخرین وضعیت شاخص بهای کالا و خدمات در کل‌کشور (مناطق شهری)، نرخ رشد شاخص اجاره‌بهای مسکن در یکسال 91 را 17 درصد و نرخ تورم همان سال را 1/32 درصد اعلام کرده که با مقایسه این دو نرخ (تورم و اجاره‌بها) و همچنین مقایسه با وضع واقعی بازار اجاره که در طول سال گذشته بر اجاره‌نشین‌ها گذشته است، باور اینکه پارسال اجاره‌بها نصف نرخ تورم افزایش پیدا کرده باشد، سخت و غیرممکن می‌شود.
اعتماد به رشد 17درصدی شاخص اجاره‌بها‌ در سال91 زمانی شکننده‌تر می‌شود که آرشیو اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران در چندماه گذشته نیز مورد استناد قرار بگیرد.
مرکز آمار پیش‌تر (در تاریخ 16 شهریور سال92) با اعلام میانگین اجاره‌بهای مسکن در مناطق‌شهری کل‌کشور، از افزایش 31 درصدی نرخ اجاره در یکسال91 خبر داده بود.
این نرخ نیز تاحدودی غیرطبیعی به‌نظر می‌رسد از این بابت که مرکز آمار میانگین رشد اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در سال91 را نیز 47/31 درصد اعلام کرده است. با این حساب اگر اجاره‌بها در پایتخت در حد 31 درصد افزایش یافته باشد، قطعا در سراسر کشور به دلیل پایین‌بودن تب اجاره در شهرهای کوچک، نرخ رشد باید کمتر باشد و اگر نرخ رشد مربوط به کشور درست بوده باشد، در این صورت نرخ رشد اجار‌ه‌بها در تهران به مراتب بیشتر از 31 درصد خواهد بود.
تفاوت نرخ رشد اجاره‌بهای کشور در دو گزارش مرکز آمار ایران که به ترتیب 17 درصد برای رشد شاخص اجاره و 31 درصد برای رشد نرخ اجاره اعلام شده، قضاوت برای درستی یکی از این دو نرخ را به گزارش مستند و رسمی بانک‌مرکزی می‌کشاند.
بانک مرکزی در مرداد92 با انتشار نتایج محاسبه شاخص بهای مسکن استیجاری در مناطق شهری ایران، رشد این شاخص در یک‌سال91 را 6/12 درصد اعلام کرد.
به این ترتیب بانک‌مرکزی معتقد است، شاخص اجاره‌بهای مسکن در کشور در سال گذشته حداکثر 13 درصد افزایش پیدا کرده، اما مرکز آمار رشد شاخص در این مدت را 17 درصد می‌داند و در عین حال همین مرکز رشد اجاره‌بها در سال مورد مقایسه را 31 درصد برآورد کرده است!
دلایل اختلاف آماری
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از علت اختلاف شدید بین دو گزارشی که مرکز آمار ایران درباره نرخ رشد اجاره‌بها برای سال91 منتشر کرده، حاکی است، روش‌های متفاوتی که این مرکز برای تولید آمار در دو گزارش مذکور استفاده کرده باعث اختلاف نرخ‌ها شده است.
مرکز آمار در محاسبه «میانگین اجاره‌بها» و در نتیجه محاسبه نرخ رشد میانگین اجاره‌‌بها، از داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن که در بنگاه‌های املاک نصب شده است، استفاده می‌کند. در این سامانه جزئیات تک‌تک اجاره‌نامه‌هایی که مشاوران‌املاک برای موجر و مستاجر تنظیم می‌کنند، درج می‌شود و با آمارگیری مبالغ اجاره در این قراردادهای درج‌شده در سامانه، توسط مرکز آمار ایران، میانگین اجار‌ه‌بها و در نتیجه نرخ رشد سالانه اجاره‌بها به دست می‌آید.
این در حالی است که مرکز آمار در تدوین گزارش مربوط به شاخص بهای کالا که «شاخص اجاره‌بهای مسکن» نیز جزوی از آن محسوب می‌شود، از روش نمونه‌گیری و خوداظهاری موجرو مستاجر، بهره می‌برد.
در این میان، نتایجی که سامانه رهگیری درباره قیمت و اجاره‌بها اعلام می‌کند صرفا مربوط به معاملات انجام‌شده در بنگاه‌های املاک است. این در حالی است که در بازار اجاره، بخش قابل‌توجهی از مستاجران، هنگام اتمام قرارداد سال اول، برای تمدید قرارداد سال دوم، معمولا به بنگاه مراجعه نمی‌کنند و از طریق پشت‌نویسی اجاره‌نامه سال اول، نرخ اجاره سال دوم را تعیین می‌کنند که به این ترتیب میانگین اجاره‌بها و همچنین نرخ رشد اجاره‌بهایی که از طریق داده‌های سامانه رهگیری به دست می‌آید قطعا انعکاس‌دهنده وضعیت کل بازار نیست.
اما در مدل نمونه‌گیری (خوداظهاری مالک و مستاجر) نیز اشکالاتی وجود دارد. در این روش، این احتمال وجود دارد که در مراجعه مامور آمارگیری به محل سکونت مستاجر، رقم درست اجاره‌بها به مامور اعلام نشود و حتی محل‌های نمونه‌گیری نتواند برآیند اجاره‌بها در سطح یک شهر و به تبع آن، در سطح کل کشور را محاسبه کند.
پیامد ملموس و منفی این اختلاف
اختلاف بین آمارهای بانک‌مرکزی و مرکز آمار درباره شاخص‌هایی همچون نرخ تورم، نرخ رشد صنعتی و مواردی از این دست در طول سال‌های اخیر شاید برای مسوولان اقتصادی کشور از بابت عادت به وضع موجود، عادی شده باشد، اما در بازار مسکن، به دلیل آنکه مرکز آمار به تازگی خوراک اولیه برخی گزارش‌های خود را از داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن تامین می‌کند، اختلال آماری در اعلام قیمت مسکن یا اجاره‌بها کم‌سابقه است.
هم‌اکنون مهم‌ترین پیامد وجود سه نرخ رشد اجاره‌بهای کاملا متفاوت از هم، انحرافی است که مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی به خصوص معاونت امور مسکن و دفتر اقتصاد مسکن این وزارتخانه به واسطه استناد قرار دادن یکی از این نرخ‌ها، به آن دچار خواهند شد.
مسوولان چنانچه نرخ رشد 12 یا 17 درصد اجاره‌بها را ملاک قرار دهند و آن را با نرخ تورم 32 درصد مقایسه کنند، به این جمع‌بندی خواهند رسید که گلایه‌های اجاره‌نشین‌ها از التهاب نرخ‌ها غیرواقعی است، زیرا در سال گذشته، اجاره‌بها نصف تورم افزایش یافته است!
اما چنانچه نرخ رشد 31 درصد ملاک‌ عمل دولت برای بررسی بازار اجاره قرار بگیرد، وضعیت فرق خواهد کرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، روز گذشته کارشناسان اقتصاد مسکن درباره اختلاف بین نرخ‌های رسمی اجاره‌بها و روش‌هایی که مرکز آمار و بانک مرکزی در محاسبه نرخ‌ها به کار می‌برند، اعلام کردند: بهتر است مرکز آمار مبنای آماری و روش پردازش داده‌های مربوط به اجاره‌بها و شاخص اجاره‌بها را تشریح کند و در نهایت از یک روش واحد، در محاسبه هر دو نرخ –نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد شاخص اجاره‌بها- استفاده کند.