چشم انداز بازار مسکن در فصل پاییز

محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شورای پول و اعتبار اینطور گفته: «چندین و چند سال است که وام‌های 20 میلیون تومانی خرید در بخش مسکن پرداخت می‌شود در حالی که قیمت خانه در بخش خرید و ساخت سه برابر شده است. تورم شدیدی را در این بخش داشته و در عین حال عدد وام ثابت مانده است. عملا کسی که بخواهد خانه بخرد یا بسازد به هیچ وجه روی این وام مسکن حساب باز نمی‌کند.»

 رکود انتظاری در بازار مسکن که تقریبا از سال گذشته آغاز شده بود حالا آرام آرام به رکود فصل پاییز هم نزدیک می‌شود. این تشدید رکود شاید موجب شود که کاهش قیمت مسکن که وعده‌های مسئولان دولت یازدهم انتظار آنرا در جامعه ایجاد کرده سرعت بیشتری بگیرد و باز هم شاهد متعادل‌تر شدن قیمت مسکن شود. در نقطه مقابل اما بحث افزایش تسهیلات خرید مسکن جدی‌تر شده و همین موضوع طبیعتا باید تقاضا در بازار مسکن را تحریک کند. بنابراین با چنین اتفاقی بازار مسکن باز هم شرایط ویژه‌ای پیدا می‌کند، چرا که از یکسو بازار پاییزی مسکن راکد می‌شود و از سوی دیگر تقاضا اوج می‌گیرد. نکته اینجاست که عرضه و تقاضا در بازار مسکن هنوز به تعادل نرسیده‌اند و سنگین‌تر شدن هر یک از کفه‌های عرضه یا تقاضا می‌تواند بازار مسکن را با معضل مواجه کند. احتمال پیش آمدن این شرایط ویژه موجب شده که برخی کارشناسان پیش‌بینی کنند که با افزایش تسهیلات خرید، بازار مسکن از «رکود انتظاری» به «رکود تورمی» وارد شود و اوضاع برای خریداران و فروشندگان سخت‌تر شود. در مقابل اما گفته می‌شود که افزایش تسهیلات خرید مسکن اگر منطقی، عاقلانه و کارشناسی شده باشد می‌تواند بازار مسکن را بدون ایجاد موج تورمی با رونق خرید و فروش مواجه کند. با توجه به این شکاف نظری، این سوال پیش می‌آید که در نهایت گره بازار مسکن چگونه باز می‌شود؟ اگر افزایش تسهیلات خرید مسکن موج تورمی در پی دارد پس چاره کار متقاضیان مسکن که قدرت خریدشان کاهش پیدا کرده چیست؟

رکود، حاصل متناسب نبودن تسهیلات است

رکودی که از سال گذشته در بازار مسکن مشاهده می‌شد دلایل گوناگونی داشت. از کاهش قدرت خرید متقاضیان تا تاثیرات روانی و ساختاری مسکن‌مهر بر بازار مسکن و همچنین عدم تمایل انبوه‌سازان برای خرید خانه در میان دلایل رکود بازار مسکن قرار می‌گرفت. در وضعیت فعلی که احتمال اوج گرفت رکود در پاییز سال 92 بیشتر شده‌است عضو ناظر شورای پول و اعتبار گفته که رکود بازار مسکن حاصل متناسب نبودن تسهیلات خرید، با قیمت مسکن‌ است. در حقیقت هم وام 20 میلیون تومانی مسکن که پس از دوندگی‌های بسیار هم پرداخت می‌شود در مقابل قیمت‌های نجومی مسکن، حتی «رقمی ناچیز» هم به شمار نمی‌‌آید. این عضو ناظر شورای پول و اعتبار خروج بازار مسکن از رکود و باز شدن گره‌های این حوزه را منوط به افزایش تسهیلات خرید مسکن و واقعی شدن آن دانسته است.

محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شورای پول و اعتبار اینطور گفته: «چندین و چند سال است که وام‌های 20 میلیون تومانی خرید در بخش مسکن پرداخت می‌شود در حالی که قیمت خانه در بخش خرید و ساخت سه برابر شده است. تورم شدیدی را در این بخش داشته و در عین حال عدد وام ثابت مانده است. عملا کسی که بخواهد خانه بخرد یا بسازد به هیچ وجه روی این وام مسکن حساب باز نمی‌کند.» به گزارش تسنیم او به وضعیت رکودی بازار مسکن که شرح آن رفت اشاره کرده و ادامه داده: «این مسئله باعث بروز یک رکودی در بازار مسکن شده‌است. درست است که در بازار تورم داریم اما حجم معاملات پایین است. به‌نظرم باید در حجم پرداخت وام اشخاص برای خرید و ساخت بازنگری شود.» براساس نظرات این عضو ناظر شورای پول و اعتبار می‌توان اینطور تحلیل کرد که اگر تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند و با قیمت مسکن متناسب شود ورود به پاییز با رکود همیشگی همراه نیست و بازار مسکن رونق می‌گیرد. اما این تنها یک روی سکه‌است و برخی کارشناسان معتقدند که ما باید ابعاد دیگر این موضوع را هم در نظر داشته باشیم.

موج افزایش قیمت تازه در راه است؟

در طول سال‌های گذشته آنقدر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده که تقریبا به ترس و وحشتی عمیق تبدیل شده‌است. به‌طوری که تحلیل همه سیاست‌ها بر پاشنه تاثیر آن بر افزایش قیمت مسکن می‌چرخد.
افزایش تسهیلات خرید مسکن هم دقیقا همین وضعیت را در پی داشت چرا که بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن معتقد است که این تصمیم دولت به افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسکن‌ می‌انجامد. او در این خصوص گفت: «به فرض اینکه سیستم بانکی بتواند تسهیلات یک میلیارد تومانی برای خرید هر واحد مسکونی پرداخت کند، این کار باعث گران شدن مسکن شده و خیلی از مردم نمی‌توانند خانه بخرند.» ستاریان اینطور ادامه داد: «در حال حاضر 5 میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم، این بدان معناست که تقاضا و عرضه تناسبی با یکدیگر ندارند. چنانچه مبلغ تسهیلات خرید مسکن به 50‌‌میلیون تومان افزایش یابد و فرض کنیم که قرار است به 800 هزار تقاضا در بازار مسکن پاسخ بدهیم. بنابراین باید سالانه 40‌هزار میلیارد تومان از منابع بانکی صرف پرداخت تسهیلات خرید مسکن شود.»

این کارشناس مسکن تاکید کرد: «منابع بانک‌های داخلی توان تامین مسکن را ندارند و هر بانکی وارد این بازی خطرناک شود بی‌شک ورشکست می‌شود.»

با توجه به اینکه ستاریان تصمیم دولت برای افزایش تسهیلات خرید مسکن را خطرناک توصیف کرده اما در عین حال این سوال به وجود می‌آید که دولت چه ابزار دیگری در دست دارد تا بتواند در بازار رونق ایجاد کند و همچنین مراقب افزایش قیمت مسکن هم باشد؟

احمد صابری کارشناس بازار مسکن و انبوه‌ساز در این خصوص به «تهران‌امروز» می‌گوید: «در حال حاضر دست دولت در تصمیم‌گیری برای بازار مسکن آنقدرها باز نیست. بنابراین دولت یازدهم ابزار محدودی برای حل مشکلات بازار مسکن دارد و از همین‌رو تلاش می‌شود که از این ابزارات به‌طور کامل استفاده شود.»

او اینطور ادامه داد: «افزایش تسهیلات خرید مسکن با وجود انتقاداتی که در مورد آن مطرح می‌شود یک امر محتوم است. چرا که قیمت مسکن به هیچ شکلی نمی‌تواند آنقدر کاهش داشته باشد تا با رقم 20 میلیون تومان وام هماهنگ شود و بتواند مشکل متقاضیان را حل کند. از همین‌رو دولت باید تسهیلات مسکن را با کار کارشناسی و به میزانی که منطقی و عقلانی باشد افزایش دهد.»

صابری اما در این میان شرط و شروطی هم مطرح کرد. او گفت: «اینکه ما تنها از ابزار افزایش وام استفاده کنیم و ابزارهایمان را برای کنترل تورم در بخش مسکن و همچنین ساخت‌وساز انبوه مغفول بگذاریم مشکلی را حل نمی‌کند. چرا که پس از چندی بار دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند و میزان وام افزوده شده هم بی‌اثر می‌شود.»

این کارشناس بازار مسکن معتقد است که همگام با افزایش تسهیلات که می‌تواند برخی مشکلات متقاضیان را حل کند باید به فکر کنترل تورم در بخش مسکن و همچنین ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن برای تمام اقشار کشور باشد.

تسهیلات خرید چه مقدار افزایش می‌یابد؟

نکته دیگری که در این میان مطرح می‌شود میزان وام خرید مسکن است. محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شورای پول و اعتبار که غیرعقلانی بودن رقم تسهیلات را دلیل رکود بازار مسکن عنوان می‌کند درخصوص رقم وام خرید مسکن گفت: «درباره عدد تسهیلات مثلا 40 یا 50 میلیون تومان نیز نمی‌توان سخن گفت، چراکه شاخص‌های متعدد تاثیرگذار است. از یکسو نیز باید به بعد افزایش نقدینگی و تورم‌زایی نگاه کرد که به‌نظرم پولی که به این حوزه وارد می‌شود با یک نظم خاصی روی نقدینگی می‌نشیند. بر این اساس طرح‌هایی را برای افزایش سقف وام خرید مسکن تهیه کردیم که به بانک مرکزی ارسال شده است، در صورت موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار این میزان تسهیلات پرداخت می‌شود.»