وام مسکن؛ خرید یا ساخت؟

پاسخ مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی به پیشنهاد «جایگزین وام خرید مسکن»
«نه» به وام مسکن «دومنظوره»
 وام ساخت باید از منابع بانک‌ها تامین شود، نه از حساب متقاضیان در صندوق‌های سپرده‌گذاری
 انبوه‌سازان اگر از قدرت مالی خریداران مطمئن شوند نیازی به تسهیلات ندارند

گروه مسکن- فرید قدیری: مشاور امور مالی وزیر راه‌وشهرسازی درباره پیشنهادی که از سوی برخی کارشناسان مسکن در خصوص جایگزین کردن طرح «پرداخت وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار»، با طرح تازه مدنظر وزارتخانه، مطرح شده است، پاسخ داد.حسین‌عبده تبریزی دو هفته پیش -به‌فاصله چندروز پس‌از انتصابش به عنوان مشاور مدیریت و تامین مالی عباس آخوندی در وزارت راه‌وشهرسازی- از بررسی طرح راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری در بانک‌ها و «پرداخت تسهیلات‌ خرید مسکن به اقشار هدف» از منابع این صندوق‌ها خبر داد و گفت: با توجه به تاکید وزیر مبنی بر استفاده از راه منطقی «پس‌انداز» برای خانه‌دارشدن متقاضیان، بنا داریم از طریق هماهنگی با بانک‌مرکزی و وزارت اقتصاد، مجوز تاسیس صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن در همه بانک‌های تجاری را دریافت کنیم تا متقاضیان مسکن با سپرده‌گذاری در این صندوق‌ها پس‌از دوره‌ای مشخص، تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند طوری که دولت برای گروه هدف یعنی زوج‌های جوان و کم‌درآمدها، بخشی از نرخ سود تسهیلات خرید را در قالب یارانه تقبل کند.

طرح مشاور وزیر راه‌وشهرسازی برای احیای وام خرید مسکن البته به شیوه‌ای متفاوت از سال‌های گذشته، از همان روز اعلام کلیات طرح، مورد نقد برخی کارشناسان مسکن قرار گرفت و منتقدان با دستاویز قراردادن تجربه سال86 که پرداخت وام‌های کلان خرید مسکن توسط بانک‌ها به افزایش نزدیک به دو برابری قیمت مسکن در تهران انجامید، از آخوندی خواستند نسبت به پیشنهادی که مشاور او مطرح کرده است، تجدیدنظر کند.

مخالفان وام خرید مسکن حتی پیشنهاد جایگزین به وزارت راه‌وشهرسازی ارائه کردند تا در قالب آن، دولت به جای آنکه بانک‌ها را از تامین‌مالی مستقیم خریداران، رفع ممنوعیت کند، آنها را مجاب سازد وام ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار پرداخت کنند.

 وام پیشنهادی این گروه از کارشناسان به این صورت عمل خواهد کرد که بسازوبفروش‌ها برای ساخت‌وساز از سیستم بانکی به ازای ساخت هر واحد مسکونی تسهیلات دریافت می‌کنند و هنگام فروش واحدها، 80درصد تسهیلات هر واحد به خریدار منتقل می‌شود و به این ترتیب، سیستم بانکی، طرف‌‌های عرضه و تقاضا را همزمان تامین مالی خواهد کرد.

اما روز گذشته حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی، این پیشنهاد جایگزین را براساس مدلی که قصد دارد در قالب «پس‌انداز مردمی» به اجرا دربیاورد، غیرقابل اجرا توصیف کرد و به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای پرداخت وام ساخت مسکن، بانک‌ها باید از منابع خودشان اقدام کنند و نمی‌شود از منابع سپرده‌گذاران در صندوق‌های سپرده‌گذاری که در واقع اندوخته متقاضیان خرید مسکن محسوب می‌شود، به سازنده‌ها تسهیلات پرداخت کرد.

عبده‌تبریزی افزود: بررسی‌های ما نشان می‌دهد سازنده‌ها در صورتی که مطمئن‌ باشند خریداران از طریق تسهیلات بانکی، تامین خواهند شد، مشکل آنچنانی برای تامین مالی ساخت‌وساز ندارند ضمن اینکه در صورت نیاز به وام ساخت، این بانک‌ها هستند که باید تسهیلات ساخت پرداخت کنند، به هرحال منابع صندوق سپرده‌گذاری به سپرده‌گذاران تعلق می‌گیرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آنچه طرح تازه وزارت راه‌‌وشهرسازی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن را از مدل قدیمی و تورم‌زای سال‌های منتهی به سال86، متمایز کرده است، روش تامین‌ منابع در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات خرید است.

تا پیش‌از ممنوعیت بانک‌ها، وام خرید مسکن توسط بانک‌های خصوصی، در لحظه اعلام تقاضا از طرف خریدار، به او پرداخت می‌شد طوری که بانک‌ها در ازای پرداخت وام، عملا جذب نقدینگی یا سپرده‌گذاری مردمی انجام نمی‌دادند. بنابراین وام خرید در آن زمان با اثرگذاری بر تورم و در نتیجه کمک به افزایش قیمت مسکن، همراه بود.

این در حالی است که وزیر راه‌وشهرسازی در این دوره، شرط پرداخت وام خرید مسکن را سپرده‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت متقاضیان و در واقع خلق تسهیلات از طریق جذب نقدینگی از بازار عنوان کرده است و پیش‌بینی می‌کند، براساس مدل سپرده‌گذاری، پرداخت تسهیلات خرید مسکن نه تنها بار تورمی ندارد که باعث تعدیل تورم نیز خواهد شد.

وام کلان به انبوه‌ساز مشکلات خاصی دارد

  بیت‌ا... ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه، سازنده مسکن و صاحب‌نظر در این حوزه، درباره طرح مدنظر دولت مبنی بر پرداخت وام خرید مسکن و همچنین طرح مخالفان مبنی بر پرداخت وام دومنظوره ساخت‌وخرید، اعلام کرد: هر نوع روش تامین‌مالی در بخش مسکن باید با دقت تمام صورت بگیرد.

ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نیست مبلغ زیادی از وام به انبوه‌سازان داده شود و سپس همان وام به خریدار منتقل شود، تا هم ساخت رونق بگیرد و هم اینکه قیمت‌ها افزایش نیابد، به خبرگزاری‌فارس گفت: این روش خوبی است، اما به هر حال آن هم دارای اشکالاتی است و وقتی که وام کلان به یک انبوه‌ساز داده می‌شود، آن موقع است که شاهد یک سری از مشکلات خاص خود خواهد بود.

وی درباره آنچه تحریک قیمت درصورت پرداخت وام خرید عنوان می‌شود نیز تصریح کرد: قیمت مسکن قاعدتا افزایش پیدا می‌کند و نمی‌توان مانع آن شد، اما آنچه مسلم است اینکه قطعا باید سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد.