پیشنهاد بورسی برای افزایش قدرت خرید مسکن

ایده «فرابورس» برای تامین‌ مالی همه دهک‌های متقاضی مسکن اعلام شد
گزینه‌های بهتر از وام‌ مسکن
مدیر عامل فرابورس: با «فروش متری مسکن» و راه‌اندازی «صندوق زمین‌وساختمان» در این بازار می‌توان دغدغه‌های وام‌خرید را پاسخ داد
12 روز فرصت بی‌سابقه برای خرید اوراق 20 میلیونی بانک مسکن از امروز؛ تاریخ‌مصرف سری اول اوراق 15مهرماه سررسید می‌شود

گروه مسکن- بهشاد بهرامی: وزارت راه‌وشهرسازی اگر چه در مناقشه موجود برسر «پرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن و اینکه آیا برای تامین مالی این بخش، تمرکز بر پرداخت وام خرید بهتر است یا وام ساخت»، به انتخاب قطعی رسیده است؛ اما مطابق آنچه مدیرعامل شرکت فرابورس ایران می‌گوید، تصمیم این وزارتخانه برای پرداخت وام خرید از طریق صندوق‌های سپرده‌گذاری، به‌تنهایی کارساز نیست و نظر نهایی و قابل‌اجرا باید توسط شورای پول‌واعتبار به عنوان نهاد مستقل از دولت، اتخاذ شود.

به این ترتیب، راه نه‌چندان کوتاهی که کماکان پیش‌روی دولت برای احیای وام‌خرید وجود دارد و تبعات احتمالی پرداخت آن –از بابت نقدینگی- می‌طلبد در صورت امکان گزینه‌های زودبازده برای تقویت قدرت خریداران در دستور کار قرار بگیرد.

طراحی مدل‌های جدید مالی برای ارتقای قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن از اولین اولویت‌های کاری تیم جدید وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم بود تا از این طریق متقاضیان بالقوه بخش مصرفی بازار را با تقویت توان مالی آنان به تقاضایی بالفعل تبدیل کنند؛ اما این خط مشی در کنار دغدغه جلوگیری از هجوم نقدینگی به بخش مسکن و اوج گیری دوباره قیمت‌ها کار سیاست‌گذاران این بخش را قدری سخت تر کرده است. 

ایجاد «صندوق سپرده‌گذاری در بانک‌های تجاری» طرح پیشنهادی تیم برنامه‌ریزی وزیر راه و شهرسازی کابینه یازدهم تاکنون بوده است؛ طرحی که به گفته کارشناسان بخش مسکن اگرچه از بعد فنی قابلیت اجرایی دارد، اما همسو شدن سیاست‌های پولی و بانکی را می‌طلبد. 

از سوی دیگر برخی از کارشناسان ابزارهای نوین مالی دیگری را پیشنهاد می‌دهند که به کارگیری آنها علاوه بر رونق بخشی به عرضه مسکن منجر به ورود متقاضیان و سرمایه‌گذاران خرد به بخش مسکن خواهد شد. «فروش متری مسکن» و ایجاد «صندوق زمین و ساختمان» دو ابزاری است که از سوی مدیر عامل فرابورس برای افزایش قدرت متقاضیان بازار مسکن به تیم جدید وزارت راه وشهرسازی پیشنهاد شده است.

به گفته مدیر عامل فرابورس سازوکار این دو طرح به گونه‌ای پیش‌بینی شده است که متقاضیان مسکن در دهک‌های مختلف اعم از کم‌درآمدها و پردرآمدها با خرید میزان دلخواه از سهام صندوق یا خرید متری پروژه‌های در حال ساخت می‌توانند در سود سرمایه‌گذاری‌های کلان شریک شوند و از این طریق یک سپر تورمی در برابر ورود نقدینگی بخش مسکن ایجاد شود.

متن گفت‌وگو با امیر هامونی مدیرعامل فرابورس را در زیر بخوانید:

وزیر راه وشهرسازی از طرح جدیدی در دولت  برای بازار مسکن خبر داده است و اعلام کرده که دولت در نظر دارد در تمامی بانک‌های تجاری صندوق سپرده‌گذاری خرید مسکن راه‌اندازی کند تا انحصار فعلی در بانک مسکن بابت این صندوق و پرداخت وام شکسته شود. از دیدگاه شما آیا این طرح از دیدگاه فنی قابلیت اجرا دارد و بانک‌ها از ایجاد صندوق سپرده‌گذاری استقبال خواهند کرد؟

به نظر می‌رسد از لحاظ اجرایی و فنی ایجاد این صندوق در تمامی بانک‌های تجاری شدنی است و بانک‌ها مشکل خاصی با اجرای این طرح نخواهند داشت حتی به احتمال زیاد استقبال نیز می‌کنند. اما باید دید اجرای این طرح در قالب سیاست‌های پولی بانک مرکزی می‌گنجد یا خیر. چراکه مسلما اجرای این طرح در سیاست‌های پولی و بانکی تاثیر‌گذار خواهد بود و مسوولان سیاست‌گذاری در حوزه پولی و بانکی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی هستند که مستقل از دولت در این حوزه تصمیم‌گیری خواهند کرد.

به نظر شما میزان یک وام مسکن کارآمد و پرقدرت برای خرید مسکن در تهران و در واقع تامین قدرت خریداران مسکن چه میزان باشد می‌تواند به عنوان یک عامل موثر در از سرگیری معاملات مصرفی بازار مسکن عمل کند؟

آنچه واضح است تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن در حال حاضر کفاف تامین قدرت خرید مسکن را نمی‌کند. کافی نبودن وام خرید مسکن در شهرهای بزرگی همچون تهران سبب می‌شود اولین راه‌حلی که به ذهن سیاست‌گذاران برای حل این مشکل برسد افزایش سقف وام خرید برای افزایش قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن باشد. اما از طرفی این دغدغه وجود دارد که بالا بردن سقف وام خرید مسکن رشد نقدینگی و انبساط پولی را موجب شود. بنابراین در حالت کلی استفاده از فرمول اولیه افزایش سقف وام خرید مسکن برای تمامی ابعاد بازار مناسب نخواهد بود.

اگر بنا نباشد به گفته شما از این فرمول ساده برای افزایش قدرت خریداران مسکن استفاده کرد تنها راه باقی مانده که دولت دهم نیز از آن استفاده کرد روی آوردن به سمت افزایش عرضه مسکن است. در حال حاضر دولت یازدهم اعلام کرده است پروژه مسکن مهر را به معنای شروع ساخت وساز جدید دنبال نخواهد کرد. در این صورت پیشنهاد شما برای همراستا شدن عرضه و تقاضا در بازار مسکن چیست؟

همان‌طور که اشاره کردید راه‌حل تامین قدرت خریداران مسکن افزایش عرضه همزمان با افزایش قدرت و بنیه مالی خریداران مسکن است تا منجر به تورم در بخش مسکن نشود. برای دستیابی به این هدف دو راه از طریق حضور در شرکت فرابورس ایران وجود دارد. راهکار اول فروش متری مسکن است که مدتی قبل نیز از آن استفاده شد. الان هم می‌توان از این ابزار به عنوان یک سپر تورمی در بخش مسکن استفاده کرد. این روش برای اقشار کم‌درآمدی است که بودجه کافی برای خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند، اما از این طریق می‌توانند در بخشی از ارزش یک خانه سهیم شوند البته این روش مدتی پیش به دلایلی متوقف شد، اما در حال حاضر این آمادگی وجود دارد که بتوان در فرابورس این ابزار مالی و اسلامی را تعریف کنیم و متقاضیان کم توان نیز به جای آنکه در صف خرید مسکن چندین سال باقی بمانند در سرمایه‌گذاری یک واحد مسکونی سهیم شوند. 

و پیشنهاد دوم شما چیست؟

پیشنهاد دوم راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان است که قطعا از روش قبلی قابلیت اجرایی بیشتری دارد. در این روش پروژه‌های ساخت‌وساز به صورت سقف دار (با سرمایه مشخص و قیمت تمام‌شده معین) تعریف می‌شود و زمین به عنوان آورده این پروژه خواهد بود. همه متقاضیان می‌توانند به صورت واحدی این سهام را خریداری کنند و در سود و سرمایه این صندوق شریک شوند. علاوه بر این سرمایه صندوق می‌تواند فاز به فاز افزایش پیدا کند به این صورت که در گام اول یک یا چند پروژه ساختمانی در صندوق تعریف شود، سپس متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز، پروژه‌‌‌های دیگری به قابلیت سرمایه‌گذاری در صندوق اضافه شود.

تقسیم سود به چه صورت خواهد بود؟

هر فردی به اندازه تعداد واحدی که در صندوق شریک شده و آورده داشته است می‌تواند در سود آن هم شریک شود. البته پروژه می‌تواند پیش فروش شود یا اینکه در قالب مزایده به فروش برسد و پس از آن سود به صورت شفاف بین اعضا تقسیم شود.

البته در دو ماه اخیر شاهد یک روند نزولی در قیمت خرید و فروش مسکن در سطح شهر تهران بوده‌ایم. طوری که در برخی نواحی قیمت‌ها تا سطح 20 تا 25 درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کردند.آیا آثار و پیامد کاهش قیمت مسکن به بازار فرابورس و بازار اوراق 20 میلیونی خرید مسکن رسیده است؟

قیمت اوراق مسکن در فرابورس در دو ماه گذشته تقریبا ثابت بوده است. طبق آمار، آخرین معاملات هر برگ 500 هزار تومانی اوراق مسکن با قیمتی بین 36 تا 37 هزار تومان معامله می‌شود که نسبت به شش ماه گذشته حدود 50 هزار تومان کاهش داشته است.

علت کاهش 50 هزار تومانی اوراق مسکن در شش ماه گذشته رکود معاملات در بازار مسکن بوده است؟

کاهش قیمت اوراق مسکن دو دلیل دارد. دلیل اول به رکود موجود در بازار معاملات مسکن باز می‌گردد که به طور طبیعی در روند معاملات اوراق مسکن تاثیر‌گذار بوده است. دلیل دوم که از بحث اول اهمیت بیشتری دارد به نزدیک شدن زمان سررسید اوراق مربوط می‌شود. چون همان‌طور که می‌دانید اوراق مسکن در فرابورس دارای یک سررسید اعتبار سه ساله هستند که طبق آن سررسید اوراق تا پایان همان تاریخ سررسید قابلیت معامله دارند. از آنجا که اولین اوراق تسهیلات مسکن در مهرماه 89 عرضه شد و 15 مهرماه امسال پایان اولین دوره خواهد بود در نتیجه به طور طبیعی فشار عرضه در پایان دوره بیشتر خواهد شد.

در حال حاضر حجم تقاضا برای خرید اوراق 20 میلیون تومانی خرید مسکن در فرابورس چگونه است؟ نسبت به خرداد و تیرماه حجم تقاضا کمتر شده است یا بیشتر؟

گردش معاملات تسهیلات مسکن در چند ماه گذشته روند نسبتا ثابتی داشته است. به گونه‌ای که حتی گردش معاملات تسهیلات مسکن از ابتدای امسال تاکنون نسبت به مدت مشابه سال گذشته هم تراز بوده است.

حجم معاملات اوراق مسکن از ابتدای امسال تاکنون چقدر بوده است؟

در ماه‌های گذشته از سال جاری حدود 191 میلیارد تومان است که تقریبا با حجم معاملات در سال گذشته یعنی رقم 194 میلیارد تومان هم اندازه است.