برنامه کوتاه‌مدت برای‌ «مسکن»

همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، این مشاور سالخورده وزیر راه‌وشهرسازی بی‌آنکه به فکر آزمون‌وخطا از طریق سیاست‌های کاملا بکر و بی‌ارتباط با تجربیات قبلی دولت‌ها باشد، اساس برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در دولت برای بازار مسکن و تامین نیاز دهک‌های حمایتی را برپایه درس از مدل‌های تجربه‌شده دولت‌های بعداز انقلاب، تعریف کرده است. سیدرضا هاشمی می‌گوید: در 35 سال گذشته سه تجربه بزرگ سیاست‌گذاری در بخش مسکن را شاهد بودیم که به دلیل وقوع چهار نوع تضاد اقتصادی‌-اجتماعی بین رفتار دولت‌ها و چالش بازار، برخی از این تجربه‌ها به‌نسبت موفق و برخی هم ناموفق بودند.  مشاور امور شهرسازی آخوندی اولین اقدام سریع‌الوصول در وزارت راه‌وشهرسازی در دوره جدید را بازنگری در طرح جامع مسکن با هدف دسته‌بندی انواع سیاست‌های قابل‌اجرا توسط دولت در حوزه‌های بازار زمین، مسکن و اجاره تعریف کرده و دومین اقدام را نیز ارزیابی سریع از پروژه‌های مسکن‌مهر سراسر کشور توسط 31اکیپ از مهندسان شهرساز، برای تکمیل  تاسیسات‌ شهری‌اجتماعی و خارج‌ساختن این مناطق از حالت بی‌روح خوابگاهی، درنظر گرفته است.
هاشمی تاکید می‌کند: مسکن‌مهر حتما با دید مثبت عارضه‌یابی خواهد شد و بعد از اعلام نتایج در شورای برنامه‌ریزی وزارتخانه، راهکارهای بهبود پروژه‌های موجود تعریف می‌شود و سپس درباره ادامه یا توقف ظرفیت‌سازی جدید در مسکن‌مهر، تصمیم‌گیری خواهد شد.
هاشمی درباره انحراف عمرانی در طرح مسکن‌مهر نیز معتقد است: کاری که باید توسط دولت در روز اول اجرای این طرح انجام می‌شد، ایجاد شبکه حمل‌ونقل سریع بین شهرهای‌جدید و شهرمادر است که اکنون در نیمه‌راه مسکن‌مهر، قصد داریم آن را در اولویت کارهای وزارتخانه قرار دهیم. متن گفت‌وگوی دنیای اقتصاد با سیدرضا هاشمی مشاور شهرسازی‌ومعماری وزیر راه‌وشهرسازی را در زیر بخوانید:
ظاهرا آقای آخوندی شما را براساس سابقه‌ای که از کار مشترک با شما در وزارت مسکن در دوره وزارتی داشتند، برای سمت مشاور در دوره جدید انتخاب کرده‌اند، چه سال‌هایی در معاونت شهرسازی وزارت مسکن، حضور داشتید؟
بنده 13 سال معاون شهرسازی و معماری بودم، از سال 63 تا اواخر سال 76. در دولت آقای موسوی، در دولت اول آقای هاشمی با مرحوم کازرونی وزیر مسکن وقت کار کردم و در دولت سازندگی نیز در زمان وزارت آقای آخوندی در همین پست مشغول بودم.
توجه به نیاز مسکن خانوارهای کم‌درآمد، قطعا محدود به دولت‌های نهم و دهم نبوده و دولت‌‌های قبلی هر یک  سیاست‌هایی را در این بخش به اجرا درآورده‌اند. به نظر شما در کدام دوره، دولت در حوزه تامین مسکن خانوارها موفق عمل کرد؟
بحث مسکن‌ کم‌‌درآمدها از بعد از انقلاب همیشه مطرح بوده و آن زمان دولت‌‌ها همواره طرح‌هایی را انجام می‌دادند، تا نارضایتی ایجاد نشود. بعد از انقلاب اما با اراده قوی‌تری سعی شد به این مساله نگاه شود که خوب به صورت‌های مختلف از واگذاری بی‌حساب و کتاب زمین در سال‌های اول بعد از انقلاب گرفته و بعد هم سیاست‌های دیگر توسط دولت به اجرا درآمد. یعنی همیشه وزارت مسکن سابق یکی از مواردی که باید به آن پاسخ می‌داد بحث مسکن کم‌درآمدها بود. در سال 84 در وزارت مسکن سعی کردند یک مروری کنند بر کلیه سیاست‌های مسکن که تا به حال بوده و همچنین تجربه جهانی، تا یک طرح جامع مسکن تهیه شود و انواع و اقسام سیاست‌ها را با اولویت‌بندی در آن لحاظ کنند. نتیجه این مطالعه منجر به تدوین طرح جامع مسکن شد و نتایج آن در اختیار دولت نهم قرار گرفت، اما دولت‌های نهم و دهم فقط به یکی از ابعاد طرح جامع که در واقع واگذاری حق بهره‌برداری از زمین بود، توجه کرد، و بعد هم این سیاست تبدیل شد به همان ساخت مسکن خیلی زیاد و به اسم مسکن‌مهر نامگذاری شد، مابقی سیاست‌های قیدشده در طرح جامع مسکن هم فراموش شد و تحت‌الشعاع مسکن‌مهر قرار گرفت. حالا به نظر می‌رسد لازم است همان طرح جامع مسکن‌ دوباره در دستور کار قرار بگیرد و همزمان عملکرد مسکن‌مهر که به هرحال سرمایه‌های بزرگی صرف آن شده و توقعات زیادی را در جامعه ایجاد کرده و تعهداتی را برای دولت نسبت به کسانی که هنوز خانه‌های خود را تحویل نگرفته‌اند ایجاد کرده است،  با کمترین آسیب‌ها به مقصد برسد منتها ادامه سیاست مسکن‌مهر حتما یک نگاه جامع را می‌طلبد.
چرا هر دولتی به‌ محض روی کار آمدن، سیاست‌های مربوط به بخش مسکن دولت قبل را کنار می‌گذارد، آیا چارچوب قانونی برای سیاست‌‌های مصوب وجود ندارد تا مانع توقف آنها شود یا نقاط ضعف سیاست‌ها، دولت جدید را از توقف ناگزیر می‌سازد؟
به نظر من سیاست‌گذاری در مورد حل مساله مسکن‌ کم‌درآمدها درگیر یک سلسه تضادها است که اگر درست برخورد نکنیم، ممکن است گرفتار یک طرف این تضادها شویم. کما اینکه مسکن‌مهر به همین درگیری دچار شد. اولین تضاد، تضاد بین «تمرکز فرصت‌های اشتغال» در شهرهای بزرگ و متقابلا «عدم دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت» در این شهرها است. تمام کسانی که جویای اشتغال هستند، بهترین مناطق را شهرهای بزرگ می‌بینند. شهر بزرگ‌تر، فرصت اشتغال بیشتر را دارد، اما مسکن ارزان‌قیمت در آن کمتر است. به‌نظر من هنر دولت در این مقطع این است که باید ببیند گره‌ها و تضادها را چگونه می‌توان باز کرد.
در برخورد با این تضاد، تضاد دیگری بین تقاضای «مسکن ارزان» و «کمیابی و گرانی زمین» در شهرهای بزرگ به وجود می‌آید. یعنی دولت برای حل مسکن ارزان، دنبال زمین ارزان می‌گردد اما پیدا نمی‌کند.  تضاد بعدی که به دست سیاست‌گذاران ایجاد شده یا ناشی از غفلت آنها بوده، تضاد بین «گرانی زمین» و «سیاست‌های محدودکننده عرضه زمین» است. در همه شهرهای بزرگ که زمین گران و کمیاب است، در واقع به وسیله طرح‌های شهری و مقررات شهرداری‌ها جلوی عرضه زمین گرفته شده است.
شهرداری‌ها چگونه محدودیت در عرضه زمین، اعمال می‌کنند؟
اولا در همه طر‌ح‌های جامع شهری، یک خط محدوده‌ برای شهر در نظر گرفته شده و لازم است زمین‌های داخل محدوده شهری آماده‌سازی شود و برای ساخت‌وساز در اختیار سازنده‌ها قرار بگیرد، اما متاسفانه در 20سال گذشته به‌‌دلیل عملکرد و عادت شهرداری، سعی شده در زمین‌های موجود و مرغوب شمال و مرکز شهر بارگذاری صورت گیرد و اقداماتی برای آماده‌سازی و استفاده زمین‌های اطراف و حاشیه محدوده نشده است.
آخرین طرح جامع شهر تهران، برای سکونت جمعیت 6/7 میلیون نفری تنظیم شده اما این تراکم‌های 300 درصدی که الان در کل شهر تهران به هر سازنده‌ای توسط شهرداری مجوز داده می‌شود تا در قالب آن، در هر قطعه زمینی با هر مساحتی که هست، 5 طبقه احداث شود، جمعیت تهران را از 15 تا 16 میلیون نفر هم فراتر می‌برد. پس کاملا مشخص است که سیاست‌ها و مقررات شهری به گونه‌ای است که با ارائه مجوزهای بی‌ضابطه در نقاط خاصی از شهر، انگیزه عرضه زمین در نقاط دیگر شهر از بین رفته است. این، نشان می‌دهد که می‌خواهیم تمام بارگذاری جمعیت آینده تهران را در همین چندسالی که خودمان در شهرداری هستیم و در زمین‌های گران‌قیمت که سرمایه‌گذارن حاضر هستند سرمایه‌گذاری کنند، ایجاد کنیم. به همین خاطر زمین در اطراف شهر عرضه نمی‌شود. در واقع اقتصاد ساخت‌وساز به جای آنکه به حل مساله مسکن کمک کند، درآمد کم‌درآمدها را به سمت صاحبان سرمایه و شهرداری سوق می‌دهد.
در مسکن‌مهر، چه تضادی رخ داد؟
در طرح مسکن‌مهر، علاوه بر تضاد بین محل شغل خانوارها و محل سکونتی که دولت از طریق ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر برای افراد فراهم کرد، تضاد دیگری هم به وجود آمد که به نحوه تامین مالی متقاضیان مسکن برمی‌گردد. این متقاضیان در طول زمان به درآمدشان اضافه می‌شود،  یعنی تقریبا تا آخر عمر می‌توانند با دوشغله‌شدن و افزایش درآمد، پولی را تهیه کنند که بتوانند با آن صاحب‌ مسکن شوند. ولی پروژه‌های مسکن‌سازی، یکباره‌سازی و انبوه‌سازی است که زودتر از زمان توانمندشدن خانوارها به لحاظ مالی، به آنها تحمیل می‌شود و این یک تضاد با کیفیت شهرسازی ایجاد می‌کند. هیچ موقع این یکباره‌سازی‌ها کیفیت شهری شهرهای طبیعی که در طول زمان ایجاد می‌شود را به دست نمی‌آورد. الان در شهرهای جدید که مسکن‌مهر انبوه در آنها ساخته شده، موقعیت و هویت شهری و محله‌ای و همسایه‌ای و انسانی را ندارند و جاهای بی‌روح هستند.
 تا پیش‌از شروع به کار دولت نهم و اجرای طرح مسکن‌مهر، دولت‌ها در بحث تامین نیاز مسکن‌ کم‌درآمدها، چه سابقه‌ای از خود در بازار به جا گذاشتند؟
سه تجربه سیاست‌گذاری مسکن در کشور بعد از انقلاب به اجرا درآمد. یک تجربه نسبتا موفق آماده‌سازی زمین‌های داخل محدوده و متصل به شهر بود که در سال‌های 64 و 65 شروع شد. این زمین‌ها متعلق به دولت بود یا زمین‌های موات که دولت آنها را تملک اینها را آماده‌سازی کرده و به اشخاص و تعاونی‌ها برای ساخت‌وساز واگذار می‌کرد. این زمین‌ها چون متصل به شهر بود، سکونت در آنها مشکل دوری مسافت با محل اشتغال را برای مردم ایجاد نمی‌کرد.
بعد از آن، دولت تجربه بزرگ‌تری خواست انجام دهد که در راستای آن سیاست ایجاد شهرهای جدید به میان آمد. آن زمان احداث 18 شهرجدید در دستور کار قرار گرفت که الان حدود 25 سال از تاسیس آنها می‌گذرد و تا قبل از ساخت‌ مسکن‌مهر، جمعیت زیادی در این شهرها ساکن نشد. این تجربه نشان می‌دهد، وقتی سکونتگاه‌ها از اشتغال افراد دور هستند، مشکل سکونتی مردم را حل نمی‌کنند. تجربه سوم هم شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی یا همان حاشیه‌نشینی بود. حاشیه‌نشین‌ها بالاخره به نحوی مشکل خودشان را حل کردند و رضایت دادند اما در کجا مشکل خود را حل کردند؟ جایی که نزدیک به اشتغال باشد و زمین ارزان در آنجا باشد. یعنی آنها بی‌قاعده و بدون نقشه فهمیدند صورت مساله این است: زمین ارزان و نزدیکی آن به محل اشتغال.
صحبت‌های شما درباره گذشته‌ نشان می‌دهد بر ریز سیاست‌گذاری‌های گذشته و نقاط ضعف و قوت آنها تسلط کامل دارید. چقدر می‌توان احتمال داد دولت در این دوره طرح‌های جدید بخش مسکن را منطبق بر رفع نواقص گذشته تدوین و اجرایی کند؟
ما در این مقطع در نظر داریم از این سه تجربه و آن تضادهایی که همواره دولت‌ها برای هدایت مشکلات بازار به آن برخورد کرده‌اند، درس گرفته و بهره ببریم و سیاست‌های جدید را در این راستا طراحی کنیم. اولین درس، تقدم اقدامات زیرساختی بر احداث مسکن است. اولین استفاده درست از ادغام دو وزارتخانه مسکن و راه، این است که دسترسی و حمل‌ونقل سریع برای حل مساله مسکن، باید از همه چیز واجب‌تر باشد. الان در پردیس و پرند و هشتگرد، اگر دولت اول مترو ایجاد کرده بود، مردم خودشان خانه را می‌ساختند و تحمل کمبود بقیه زیرساخت‌ها را می‌کردند. مهم‌ترین زیرساخت، وسیله‌ای برای کوتاه‌کردن زمان سفر بین محل سکونت و محل اشتغال است. ما باید اراضی نزدیک به شهر را پیدا کنیم یا اینکه اگر شهرهای جدید می‌سازیم بین آنها و شهر مادر حمل‌ونقل سریع و ارزان ایجاد کنیم.
الان بسیاری از سایت‌هایی که مسکن‌مهر در آنها احداث شده حتی مثلا همین شهرجدید پرند که تقریبا انبوه‌ترین مسکن در آن ساخته شده، به دلیل اینکه هنوز دسترسی آسان و سریع به تهران به عنوان شهر مادر و محل اشتغال ساکنان پرند، در آن برقرار نشده، مردم آنجا مشکل دارند. بقیه شهرهای‌جدید هم، همین‌طور است. این واحدها در سایت‌های پرت شده از شهر اصلی، بنا شده است. اگر دولت ابتدا، همت خود را بر احداث زیرساخت می‌گذاشت شاید موفق می‌شد. اما دولت خرج‌های آخر را آمد ابتدای کار انجام داد.
در ابتدای بحث، شما به واگذاری بی‌حساب و کتاب زمین در اوایل انقلاب اشاره کردید. این سیاست اما در دوره‌ای مثلا در نیمه‌های دهه60 که دولت به تعاونی‌های مسکن دستگاه‌ها، زمین واگذار می‌کرد، جواب داد، تعاونی‌ها با دریافت زمین از دولت، خودشان می‌ساختند و به نظر، تجربه موفقی بود چون هنوز خیلی از اعضای همان تعاونی‌ها بعد از 30 سال، در همان آپارتمان‌ها سکونت دارند و چندین برابر ارزش‌افزوده نسبت به قیمت‌ تمام‌شده آپارتمان‌ها، برای مالکان‌شان به وجود آمده است.
آن زمین‌هایی که سال‌های اول انقلاب شروع به واگذاری کردند که بعد هم دولت خودش جلوی واگذاری را گرفت، تناسبی بین موقعیت و شرایط زمین‌ها با قدرت خرید نبود. به هرحال اول انقلاب بود و احساس می‌شد جبران ظلم‌هایی که به برخی افراد شده حالا دارد با این واگذاری‌ها می‌شود. آن مدل واگذاری، منطق شهرسازی درستی نداشت، کمااینکه اراضی بالای شهر مثل محله میرداماد که به افراد واگذار شد، عمدتا یک طبقه ساختند و از زمین استفاده مطلوب نشد. در واقع واگذاری یک امتیاز بود، حل مساله مسکن نبود.
حتی تعاونی‌ها؟
فرق نمی‌کند. طرح شهرسازی باید جواب همه را بدهد، نه یک تعاونی یا یک نفر.
ولی شما چند دقیقه پیش، سیاست آماده‌سازی زمین توسط دولت و واگذاری آن به مردم را تایید کردید.
نه، من می‌گویم متقاضی کم‌درآمد خانه می‌خواهد، حالا یا خودش می‌سازد یا تعاونی یا دولت برای او می‌سازد. اولین نهاده آن زمین است و زمین باید ارزان باشد، در بازاری که الان داریم در شهرهای بزرگ که مسکن‌ کم‌درآمدها حادتر است، گران‌ترین عنصر، زمین است که به وسیله سوداگری سازنده‌ها و شهرداری‌ تبدیل شده است. پس دولت باید زمین ارزان تهیه کند، برای متقاضیان، زمین در جایی به دردشان می‌خورد که نزدیک به مراکز اشتغال باشد. حال ممکن است نزدیک نباشد، بنابراین باید مساله حمل‌ونقل در اولویت قرار بگیرد. به نظر شما حاشیه‌نشین‌ها چرا دارند این وضعیت را تحمل می‌‌کنند؟ چون می‌دانند مساله اصلی آنها حل شده است. صبح به صبح می‌روند سر کار و بعدازظهر بدون اتلاف زمان برمی‌گردند به خانه. حال اینکه خیلی از امکانات در مناطق حاشیه‌نشین وجود ندارد. پس دولت باید به همان ترتیب و اولویتی که مردم می‌خواهند، مساله آنها را حل کند. دولت نباید جایی در بیابان یک خانه کامل بسازد و تازه فرد ساکن آن خانه بگوید من چگونه بین اینجا و محل شغلم رفت‌وآمد کنم!
 به نظر شما چه پیشنهادی می‌شود برای مسکن اجتماعی مطرح کرد، شما چه مدلی را برای ادامه ظرفیت‌های جدید پیشنهاد می‌کنید؟
کل کابینه دولت یازدهم در زمانی که شروع کرد به بیان برنامه‌هایش، ابتدا تاکید کرد که قصد دارد از اوضاع ارزیابی‌هایی داشته باشد. من فکر می‌کنم همه وزرای این دولت، تجربه کاری را که برعهده گرفته‌اند دارند از جمله آقای دکتر آخوندی، ولی آنچه در سال‌های اخیر در بخش مسکن انجام شده، یک تغییراتی را در شرایط ایجاد کرده، مثلا همین مسکن‌مهر تاثیراتی را در اقتصاد کلان ایجاد کرده است. بالاخره 2 میلیون و 100 هزار مسکن‌مهر و نحوه توزیع آن و تعهداتی که برای دولت ایجاد شده و شرایطی را که برای متقاضیان به وجود آورده، خودش مسائل حل نشده زیادی دارد. پس باید فرصت داشته باشیم تا ارزیابی‌ از شرایط داشته باشیم. الان ما دو مجموعه کار را در نظرداریم که به سرعت انجام شود. یکی ارزیابی سریع از مسکن‌مهر با دید مثبت باتوجه به اینکه هم باید تمام شود و هم کمبودها تکمیل شود یعنی ما کمک کنیم که  مردم بتوانند در این واحدها زندگی کنند. این کار بین 3 تا 5ماه فرصت می‌خواهد. تجهیز 31 اکیپ برای تهیه گزارش از 31 استان و شناسایی کمبود زیرساختی و پرت افتادگی و فقدان هویت شهری مناطق آغشته به مسکن‌مهر، یعنی جاهایی که شهر نیستند و فقط خوابگاه‌های خشک و بی‌روح هستند.
مناطق مسکن‌مهر مثل شهرهای جدید که احتمالا صحبت شما در مورد همین شهرها است، چه کمبودهایی دارند که اگر برطرف شود، از نظر منطق شهرسازی، می‌شود به آنها شهر با روح گفت؟
در این مناطق تاسیسات شهری اجتماعی احتمالا به طور کامل نیست مثل خدمات عمومی مثل مدرسه، مسجد پارک، بازار و چیزهایی که محل ملاقات و اجتماع مردم باشد.
اقدام بعدی چه خواهد بود؟
کار دوم هم بررسی طرح جامع مسکن است که سریعا با توجه به تغییر شرایط اقتصاد کلان، باید این طرح بازنگری شود و عرضه شود به همه  و دولت اولویت‌های خود را در این طرح اعلام کنند. الان مقدمات شروع شده و چارچوب بازنگری را داریم تهیه می‌کنیم تا ببریم در شورای برنامه‌ریزی و راهبردی وزارتخانه و مصوبات مربوط به راهکارها را در آنجا به تصویب برسانیم.
خود شما فارغ از اینکه مشاور آقای آخوندی هستید، به عنوان کارشناس شهرسازی و فرد مطلع از سیاست‌های قبلی، با ادامه مسکن‌مهر مخالفید یا موافق؟
این را اجازه بدهید بعد از کسب نتایج بازدید اکیپ‌ها و ارزیابی‌ها، اعلام کنم.
اصل طرح مسکن‌‌مهر را قبول دارید؟
 بله، حتما قبول دارم. ببینید اشکال مسکن‌مهر روی توزیع بی‌حساب و کتاب است.  اینکه آیا برای این 2 میلیون و 100 هزار واحد مسکونی‌مهر اصلا در کشور امکان ساخت وجود داشت یا نه؟ اینکه آیا این طرح با تاسیسات، خدمات زیربنایی و امکانات و مضیقه بودجه‌ای کشور سازگاری داشت یا نه؟ حال فرض کنیم که اصلا پول و زیرساخت هم بود، در کجا و در چه زمین‌هایی باید این واحدها ساخته می‌شد؟ اینها توزیع صحیحی دارد؟ دولت در این سال‌ها تقریبا هر کجا زمین بوده، اقدام به ساخت مسکن‌مهر کرده و افراد هم نام نویسی کردند و واحدها را ساختند. آنهایی که نام نویسی کردند، اینجا را فرصت دیدند و گفتند یا ساکن می‌شویم یا می‌فروشیم. از سوی دیگر، مقیاس بالای این پروژه خیلی بی‌تناسب بود با توان ساخت و مدیریتی که به تدریج در کشور به وجود آمد. به همین دلیل هم هست که امروز خیلی‌ها به کیفیت معماری این واحدها انتقاد وارد می‌کنند؛ چون سرعت ساخت واحدهای مسکن‌مهر، خیلی‌ چیزها را فدا کرد. منتها همان‌طور که گفتم، کاری است که شده و ما باید اینها را ترمیم کنیم، اصلاح کنیم و نمی‌توان نادیده بگیریم.
اما مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی در دولت قبل، در مواجهه با این انتقادها مدعی هستند که شهرهای‌جدید را آنها طراحی و تاسیس نکردند، بلکه همان‌طور که شما هم تایید کردید، شهرهای‌جدید 25 سال قبل به وجود آمدند و در دولت نهم‌ودهم، فقط بارگذاری در این شهرها صورت گرفت.
من در بیان سه تجربه گفتم که تجربه شهرهای جدید ناموفق بود نه به دلیل اینکه تاسیس شهرجدید ناموفق بود، بلکه به این دلیل که اولویت‌ها جابه‌جا شد. دولت زیرساخت اصلی را نادیده گرفت و یکدفعه سراغ ساخت مسکن رفت. یک زمانی در شهرها برق نبود، آب نبود، همین الان در حاشیه‌نشینی، مردم آب را از شیر برداشت عمومی، تامین می‌کنند؛ اما دارند تحمل می‌کنند. چیزی که اصلا قابل تحمل نیست، فاصله زیاد بین مسکن و محل کار است؛ حتی برای آدم‌های مرفه.