بازار مسکن پس از افت ارز

پالس‌های مثبت بازارها به «روحانی» چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟
معاملات مسکن در رونق «دو‌‌ لبه»
منحنی قیمت مسکن معلق بین «همخوانی عرضه و تقاضا» و «خروج نقدینگی از بازار سکه و دلار»
راهکار کوتاه مدت برای مقاوم‌سازی بازار مسکن در برابر سیل نقدینگی چه می‌تواند باشد؟

گروه مسکن- فرید قدیری: با به پایان رسیدن تب‌و‌تاب انتخابات ریاست‌جمهوری، طرف‌های عرضه و تقاضا در بازار مسکن به خاطر آنچه انتظارات کاملا متفاوت آنها از تابستان92 گفته می‌شود، همزمان به میز معاملات برگشته‌اند. این فرآیند می‌تواند زمینه آرامش‌ قیمت مسکن را فراهم سازد اما در مقابل این رخداد، واکنش بی‌نهایت مثبت از سوی دو بازار رقیب مسکن نسبت به ورود «روحانی» تردید‌هایی را متوجه آینده قیمت ملک کرده است.
«منافع متضاد» خریدار و فروشنده مسکن همواره باعث شده در هر دوره‌ای از رکود یا رونق بازار، یکی از دو طرف میل به معامله از خود نشان دهد و طرف دیگر از انجام معامله پرهیز کند. معمولا هنگام افزایش قیمت‌ها، طرف تقاضا بی‌میل به انجام معامله و طرف دیگر عکس این حالت را دارد و در زمان کاهش قیمت این وضعیت برعکس است. اما هم‌اکنون تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و همچنین شرایط هفته‌های منتهی به رای‌گیری، انتظار طرفین معاملات مسکن از فضای بازار ملک در دوره بعد از انتخابات نیز با یکدیگر در تضاد درآمده طوری که برآیند «منافع متفاوت» و «انتظار متفاوت»، باعث شده طرفین معاملات مسکن هر دو برای عقد قرارداد در بنگاه‌، اشتیاق نشان دهند.بازگشت تدریجی متقاضی خرید و مالک آپارتمان فروشی به بازار به معنی فراهم‌شدن بستر تخلیه حباب قیمت در فصل مخصوص نقل‌وانتقال است.
شوک در حد...
این در حالی است که شوک بی‌سابقه به قیمت‌ها در بازارهای سکه و دلار طی یک هفته گذشته، احتمال افزایش تصاعدی حجم تقاضا در بازار مسکن و در نتیجه برهم خوردن تعادل دراین بازار را تقویت کرده و به همین خاطر قیمت مسکن را در دوراهی کاهش یا افزایش دوباره قرار داده است.
ظاهرا استقبال دیپلمات‌های خارجی و عوامل میز مذاکره هسته‌ای در اروپا از انتخاب «حسن‌‌روحانی» باعث ریزش 9 تا 10 درصدی قیمت سکه و دلار در بازار ایران ظرف 7 روز شده طوری که این میزان کاهش قیمت در این دو بازار ظرف یک هفته، در دو سال اخیر بی‌سابقه ارزیابی می‌شود.
از آنجا که پایان جذابیت سفته‌بازی در بازارهای ارز و طلا حتمی به نظر می‌رسد، این احتمال وجود دارد با تشکیل صنف فروش دراین بازارها، صنف تقاضا در بازار ملک از ناحیه متقاضیان سرمایه‌ای طولانی شده و حداقل 50 هزار میلیاردتومان نقدینگی نهفته در بازار ارز و همین مقدار در بازار سکه یکباره عازم بازار مسکن شود.
به این ترتیب اگرچه بستر تعدیل قیمت مسکن در درون این بازار با حرکت همسوی عرضه و تقاضا فراهم شده است، اما در صورتی که دولت جدید سد نقدینگی در مقابل سفته‌بازهای کارکشته سایر بازارها ایجاد نکند، خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان رونق می‌گیرد و دراین صورت شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن سخت خواهد شد.
انتظار «تغییر»
آثار اولیه واقعه انتخابات ریاست‌جمهوری در بازار مسکن از فردای روز رای گیری توسط دلالان بنگاه‌های املاک حس شد. همان طور که انتظار می‌رفت از شنبه بعد از برگزاری انتخابات، طرف تقاضا در بازار مسکن -که خودش را از یک ماه مانده به روز انتخابات، از بازار دور کرده بود- روی مثبت به بازار نشان داد و با برقراری ارتباط دوباره با دلالان ملک، به تحریم خرید پایان داد. اما این اقبال از طرف خریداران همه آن چیزی نیست که برای یک رونق معاملاتی مورد نیاز است. واقعیت این است که از ابتدای سال تاکنون، نرخ‌ها در بازار مسکن افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده و اگرچه مقامات دولتی افزایش قیمت در قراردادها و مبایعه نامه‌ها را انکار می‌کنند، اما حتی اگر این افزایش فقط در حد نرخ‌های پیشنهادی فروشنده‌ها باشد و به معاملات سرایت نکرده باشد، این نگرانی وجود دارد که با شروع دوباره خرید و فروش‌های گسترده در بازار مسکن در روزهای بعد از انتخابات، قیمت‌های 40 تا 50 درصد بادکرده، به معاملات سرایت کند و زمینه جهش تابستانی را فراهم سازد. هر چند این نگرانی بی‌مورد نیست و همواره باید مدنظر مسوولان به خصوص دولت جدید و وزیر مربوطه باشد، اما پیش‌بینی‌هایی وجود دارد که نشان می‌دهد سقف قیمت مسکن در تابستان 1392 کوتاه خواهد شد. برای اطلاع از این پیش‌بینی لازم است اتفاقات رخ‌داده در بازار مسکن از زمستان گذشته تا آستانه انتخابات خردادماه مورد بررسی قرار بگیرد. زمستان سال 1391 به دلیل یکی دو موج ریزشی در قیمت سکه و دلار در ماه‌های قبل از آن، برخی دارندگان این دو کالای جذاب برای سفته بازی، از ادامه نگهداری سکه و دلار منصرف شده و با تبدیل آنها به پول نقد روانه بازار مسکن شدند.
در این فصل همچنین تقاضای مصرفی نیز خرید مسکن را به «صبر تا شروع سال جدید» ترجیح داد، طوری که خریدهای شب عید از یکسو و خریدهای سرمایه ای از سوی دیگر، زمینه رشد حجم بازار و گرم شدن تنور معاملات مسکن را فراهم کرد. سال گذشته قیمت مسکن در تهران 50 درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم، این رشد قیمت به معنای گذر از حد مجاز بود.
اما با شروع سال 1392 انتظار «تغییر» در حال و هوای بازار از سوی هر دو طرف - خریدار و فروشنده- مانع طولانی شدن عمر کوتاه رونق معاملات مسکن شد. در بهار امسال حجم معاملات مسکن در تهران حداقل 25 تا 30 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد.
خیال گرانی در سر فروشنده‌ها و امید به ارزانی در سر خریداران
بررسی‌ها درباره علت کاهش میل به معاملات مسکن در بهار امسال نشان می‌دهد در این فصل سال هر کدام از دو طرف بازار با دو فرضیه متفاوت، تصور خاصی از سرنوشت قیمت مسکن در بعد از انتخابات داشتند و با اتکا به فرضیه هایشان، از بازار خرید و فروش خارج شدند. به اعتقاد متقاضیان خرید مسکن، دولت جدید بلافاصله جست‌وجو برای شناسایی ابزاری که بتواند قیمت مسکن را در تابستان منطقی کند، آغاز خواهد کرد و مانع نابسامانی قیمتی در تابستان 1392 می‌شود. فروشنده‌ها نیز در روزهای پیش از انتخابات با این فرضیه که در جریان جابه‌جایی دولت و انتقال قدرت در کابینه، مسوولان بخش مسکن فرصت رسیدگی به منحنی نرخ رشد قیمت مسکن را نخواهند داشت و ساده‌ترین و بی‌اثرترین برنامه‌ها همچون اجرای طرح تعزیرات -که در دو تابستان متوالی 90 و 91 به اجرا درآمد- نیز در ماه‌های تابستان 1392 پیاده نخواهد شد، امیدوار بودند بعد از انتخابات بتوانند با حداکثر قیمت ممکن، واحدهای خود را عرضه کنند. در حال حاضر که انتخابات به پایان رسیده است، هر دو طرف تصمیم گرفته‌اند به تدریج وارد بازار شوند و با اهداف از پیش تعیین شده‌ای که دارند، اقدام به معامله کنند. نتیجه ورود همزمان طرف‌های عرضه و تقاضا به بازار مسکن این خواهد شد که رونق معاملات بدون رشد قیمت ایجاد می‌شود. در حال حاضر آنچه صحت این پیش‌بینی را تقویت می‌کند تفاوت این دوره با دوره‌های قبل است. در دوره‌های قبل، همواره منافع یک طرف بازار در تضاد با طرف دیگر بازار بود به این معنی که در برهه‌ای از سال، به دلیل اوج قیمت مسکن، فروشنده‌ها در بازار حاضر هستند، اما خریدار بازار را ترک کرده و در یک برهه دیگر به خاطر برگشت قیمت‌ها تحت تاثیر نبود مشتری برای واحدهای فروشی، رفته‌رفته طرف عرضه تصمیم می‌گیرد برای مدتی نامشخص، فروش را تعطیل کند، اما ماحصل تغییر کابینه در سال جاری -که درست همزمان شده با شروع فصل نقل و انتقال- برای اولین بار در تاریخ معاملات مسکن، شرایط مساوی برای طرفین معاملات به وجود آورده است.
سیل نقدینگی چه می‌شود؟
با این حال، هنوز جای یک نگرانی در کرسی معاملات تابستان 1392 خودنمایی می‌کند: «احتمال حرکت سیل نقدینگی به سمت بازار ملک». در یک هفته گذشته با مشخص شدن رییس‌جمهور جدید و همچنین خط مشی فکری کابینه یازدهم که «اعتدال» پایه آن را تشکیل می‌دهد، بازارهای ارز و سکه شاهد افت شدید قیمت – حدود 10درصد- بود. این دو بازار که در طول سال‌های 1390 و 1391 توانست بخش عمده نقدینگی معطل در اقتصاد را به سمت خود جذب کند و رشدهای هیجان‌برانگیز قیمت‌ها در آنها، بازار مسکن را برای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری کاملا ناامن کرده بود، حالا دارد علائم خطر از خود بروز می‌دهد، در صورتی که دولت برآمده از رییس‌جمهور منتخب بتواند اوضاع اقتصاد را سامان بدهد و روابط خارجی را بهبود ببخشد، قطعا جذابیت سفته‌بازی در بازارهای ارز و طلا از بین می‌رود و این احتمال وجود دارد که بخشی از هزاران میلیارد تومان نقدینگی سرگردان روانه بازار مسکن شود. هرچند این امیدواری وجود دارد همانگونه که پارسال قیمت مسکن درپی افزایش قیمت سکه بالارفت تا سطح نسبی قیمت در بازارها با هم هماهنگ شود درپی کاهش اخیر قیمت سکه، قیمت مسکن نیز افت کند.
ابزارهای مالیاتی
دولت حسن روحانی که فرض بر مجهز بودن اعضای آن به قدرت آینده‌نگری است، برای جلوگیری از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن، می‌تواند برخی طرح‌های قدیمی و در بایگانی مانده دولت و مجلس همچون اخذ مالیات از خانه خالی، اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن و همچنین اخذ مالیات از افزایش ناگهانی قیمت مسکن را تایید، تصویب و به اجرا درآورد تا مقصد بعدی پول‌های سرگردان به اجبار، بخش تولید و صنعت کشور باشد.به این ترتیب برای ماه‌های آتی اگر چه پیش‌بینی تخلیه حباب موجود در قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌های مسکن و برگشت رونق به فضای معاملاتی قابل تصور است، اما احتمالاتی هم درباره رشد قیمت ناشی از تغییر فاز نقدینگی وجود دارد که اگر دولت جدید به‌موقع سیاستگذاری کند، قادر به مهار ریشه آن خواهد بود.