راهکارهای مشاور وزیر مسکن: با سفته بازی در مسکن چه‌کنیم؟

اقتصاد آنلاین- دکتر حسین عبده تبریزی در یادداشتی که نسخه ای از آن برای اقتصاد آنلاین ارسال شده است نوشت:

کشور ما طی سال‌های اخیر با پدیده «مالی‌شدن» مواجه بوده است. سرمایه‌گذاران به نرخ بازده بخش واقعی اقتصاد اعتقادی نداشته‌اند. آنان وجوه خود را بین دارایی‌های مالی گردش می‌دادند: از بازار سکه به بازار ارز؛ از بازار ارز به بازار سفته‌بازانه زمین و مسکن و از آن بازار به خرید و فروش روزانه سهام روی می‌آوردند. ماحصل کار آن بود که پول به بخش واقعی اقتصاد نمی‌رسید؛ یعنی الگوی انباشت سود بیشتر و بیشتر از کانال‌های مالی دنبال می‌شد تا از مجرای تجارت و تولید کالاها. برای انتقال نقدینگی به بخش واقعی اقتصاد و تولید، باید اقتصاد «مالی‌زدایی» شود.

اکنون بعد از روی کار آمدن دولت جدید، بازارهای طبقات مختلف دارایی‌ها آرام می‌گیرد. بازار ارز و سکه دیگر نرخ بازده هیجان‌انگیزی ندارد. بازار سفته‌بازانه مسکن آرام گرفته است و پیش‌بینی آن است که اقدامات دولت صرفا متوجه تقویت بازار مصرف مسکن شود. هیجان‌های بازار سهام نیز کمی فروکش کرده و این بازار به‌سمت منطقی‌شدن پیش می‌رود. در چنین وضعی، پیش‌بینی آن است که ظرف 30 روز آینده، این بازار باز هم به‌سمت آرامش بیشتر حرکت کند. اکنون باید به بخش واقعی اقتصاد امکان داد تا بتواند پس‌اندازها را بهتر برنامه‌ریزی کرده و سرمایه‌گذاری کند. به این منظور، نرخ‌های بازده بسیار بالا و هیجان‌انگیز بازارهای مالی سفته‌بازانه باید کنترل شود.

ارقام نقدینگی شهریورماه گذشته بیانگر آن است که تورم آرام نگرفته است. اگر رشد نقدینگی سال 1393 را حدود 25 درصد فرض کنیم و نقدینگی کشور را با احتساب نقدینگی موسسات مالی و اعتباری خارج از کنترل بانک مرکزی حدود 550 هزار میلیارد بگیریم، آن‌گاه در سال آینده رقمی حدود 140 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید خلق خواهد شد. اگر این نقدینگی نتواند جذب بخش واقعی اقتصاد شود، آن‌گاه به‌ناچار باید روی طبقات دارایی‌های موجود؛ یعنی سکه و ارز، املاک و مستغلات و سهام بنشیند. البته، اگر قرار باشد نقدینگی جدیدی که در سال 93 خلق می‌شود روی طبقات یادشده دارایی‌ها بنشیند، کم‌خطرترین آنها سهام است؛ اما روشن نیست بتوانیم اطمینان حاصل کنیم که این اتفاق خواهد افتاد. اتفاق محتمل‌تر آن است که ارز شروع به حرکت کند و ما شاهد آن باشیم که وجوه به‌سمت بازار ارز، یعنی ضدتولیدترین این دارایی‌ها، حرکت کند. البته وقتی بازار ارز به‌سمت بالا گرایش پیدا کند، بازار سهام نیز می‌تواند تا حدی داغ شود و شاخص بالا رود.  اگر سرمایه‌گذاران هم‌چنان تغییری اساسی در بخش واقعی اقتصاد احساس نکنند و نسبت به سرمایه‌گذاری در تجارت و تولید مشکوک باشند، سرمایه کماکان در اوراق مالی خواهد چرخید. پس، ‌باید فکری کرد که منابع به لایه‌های بخش واقعی اقتصاد برسد.

برای برون‌رفت از این وضعیت و از آنجا که بخش واقعی اقتصاد نمی‌تواند در سال 93 نرخ‌های بازده بسیار بالا ارائه کند، ناچاریم بازار سفته‌بازانه ملک و سهام را آرام کنیم. بنابراین، بانک مرکزی باید بتواند نرخ ارز را به دامنه محدودی که بازده نگهداری آن از نرخ تورم بالاتر نباشد، هدایت کند تا سرمایه‌گذاران مایل نشوند در بازار ارز و طلا وارد شوند و آنها را به‌عنوان سرمایه‌گذاری جهت انتقال پس‌اندازهای خود انتخاب کنند.

تلاش همه سیاست‌گذاران اقتصاد آن است که منابع پس‌اندازکنندگان طولانی‌مدت‌تر سرمایه‌گذاری شود. نگاهی به الگوی صندوق‌های بازنشستگی که پس‌اندازی طولانی است، صندوق‌های پس‌انداز مسکن که پس‌اندازی طولانی است و نیز الگوی اوراق بهادار بلندمدت بیانگر آن است که سیاست‌گذاران اقتصاد مایل‌ هستند پس‌اندازکنندگان طولانی‌مدت‌تر سرمایه‌گذاری کنند تا امکان تخصیص بهینه منابع آنها فراهم باشد و اقتصاد بتواند به‌شکلی کارآمد وجوه را بین تولیدکنندگان و خلق‌کنندگان ارزش توزیع کند.

چنین است که در همه کشورهای با نظام مالیاتی پیشرفته، برای کسانی که طولانی‌مدت‌تر سرمایه‌گذاری می‌کنند، معافیت‌های مالیاتی قائل می‌شوند. عایدات سرمایه‌ای کوتاه‌مدت باید مشمول مالیات سنگین شود، تا بازار سفته‌بازی آرام گیرد و سرمایه به بخش‌های تولیدی قابل‌تخصیص باشد. در همه جای دنیا، نرخ مالیات عایدات سرمایه‌ای کوتاه‌مدت و بلندمدت متفاوت است. مثلا، برای کسانی که مسکن را برای دوره طولانی‌تری نگهداری می‌کنند، نرخ‌های مالیاتی پایین‌تری درنظر گرفته می‌شود. در عمده کشورهای اروپایی، اگر مالکان، مسکن را زیر 10 سال بفروشند، باید مالیات سنگینی بپردازند. یا در مورد سهام، اگر مثلا در آمریکا سهامدار سهام خود را زیر شش ماه به فروش برساند، مالیات سنگین‌تری به آن تعلق می‌گیرد. استفاده از ابزار مالیات برای آن است که پس‌اندازهای طولانی‌مدت‌تر تشویق شوند تا وجوه قابل‌برنامه‌ریزی باشد و برای مدت طولانی‌تری به‌شکل سرمایه ثابت درآیند تا بتوان سرمایه را بهینه‌تر تخصیص داد.

بازار سرمایه آنقدر که به نرخ بازده خود می‌بالد، نمی‌تواند از وضعیت خود به‌عنوان تامین‌کننده مالی صنایع و بنگاه‌های کشور راضی باشد. واقعیت آن است که بازار اولیه در بورس موقعیت چندان مناسبی ندارد. بازار سرمایه بیش از هر چیزی در مظان این اتهام است که نتوانسته برای صنایع به‌قدر کفایت پول تدارک ببیند. چنین است که مدیران بازار سرمایه مایل هستند سیاست‌های خود را به‌سمت تقویت بازار اولیه جهت دهند.

از آن طرف، برای اینکه بازار مسکن دستمایه معاملات سفته‌بازانه نباشد و با توجه به اینکه در تهران حدود یک میلیون خانه خالی ظرف دو و نیم سال آینده موجود خواهد شد و این عامل بنیادی خود به کنترل بازار سفته‌بازانه کمک می‌کند، معاملات دسته‌دوم مسکن باید موضوع اخذ مالیات نقل‌وانتقال بالاتری شود. یعنی پیشنهاد آن است که مالیات بیشتری بر معاملات ثانویه واحدهای مسکونی و اداری تعلق گیرد. با توجه به نرخ تورم جاری کشور، دوره نگهداری عادی باید مثلا چهارساله تعریف شود؛ یعنی اگر شخصی خانه یا واحد اداری را خریداری کرده و بخواهد قبل‌از چهار سال به فروش آن اقدام کند، مشمول مالیات بیشتری از مالیات نقل‌وانتقال عادی خواهد شد. البته، اگر فردی واحد مسکونی یا اداری را بخرد و اجاره بدهد و بعد از طی دوره‌ای آن را بفروشد، نباید مالیات اضافی پرداخت کند. بنابراین، با وضع مالیات، هدف کنترل بازار سفته‌بازانه املاک دنبال می‌شود تا افراد از خرید و فروش دائمی زمین و ساختمان و نهایتا گران‌کردن آن برای مصرف‌کننده (مالک جدید یا مستاجر) اجتناب کنند.

fرای تکمیل این سیاست می‌توان به مالکانی که واحد خود را طولانی‌تر از یک سال اجاره می‌دهند، تشویق مالیاتی داد و مثلا به قراردادهای طولانی‌تر از سه سال معافیت کامل مالیاتی اعطا کرد.
همزمان با این اقدام، برای طولانی‌کردن دوره سرمایه‌گذاری در بازار سهام باید اقدام شود. معاملات روزانه معامله‌گران باید جای خود را به معاملات با دوره نگهداری بلندمدت‌تر بدهد. مثلا برای معاملات زیر سه ماه می‌توان مالیات بالاتری وضع کرد. به این ترتیب، بازار روزانه معاملات و خرید و فروش‌های مستمر و متکی بر تحلیل چارت و تکنیکال جای خود را به سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت‌تر و متکی به تحلیل بنیادی خواهد داد و اتکا به شاخص بورس کمتر خواهد شد و سطح تحلیل سرمایه‌گذاران بالاتر خواهد رفت. البته، آنچه در این خلاصه ذکر شد، طرح موضوع است و جزئیات ‌باید موضوع مطالعاتی گسترده باشد. مثلا حاصل مطالعات ممکن است به اینجا رسد که در مورد واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری، ابزارها و نهادهای جدید‌تر از این قاعده صرف‌نظر کرد و به آنها اجازه داد تا بدون توجه به دوره نگهداری، مشمول مالیات واحدی شوند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاری در سبدها نیز تشویق خواهد شد و معاملات بازار سهام از وضعیت هیجانی جاری خارج خواهد شد.