تغییر ساختار وام خرید مسکن

دنیای اقتصاد- در جلسات بررسی طرح راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن، اخیرا پیشنهادهایی از طرف مشورت‌دهندگان برای موضوعاتی همچون مدل‌های تامین منابع صندوق و نحوه و مبلغ سپرده‌گذاری مطرح شده است. منوچهر خواجه‌دلویی در این باره اعلام کرد: منابع صندوق‌ سپرده‌گذاری مسکن از سه محل شامل آورده‌متقاضی، وجوه اداره‌شده دولت و آورده سیستم‌بانکی قابل‌تامین است و از طریق رهن ثانویه نیز امکان افزایش وام‌دهی وجود دارد. پیشنهاد دیگر، سپرده‌گذاری 20تا25 میلیونی و تبدیل 4تا5 برابری آن به وام است.
جزئیات تازه از طرح ایجاد صندوق‌های‌ سپرده‌گذاری مسکن اعلام شد
ساختار پیشنهادی وام خرید مسکن
 مدل پیشنهادی: سپرده‌گذاری 20تا25 میلیون تومانی برای دوره‌ای مشخص و پرداخت وام معادل 4تا5 برابر اصل سپرده
 خواجه‌دلویی: گروه‌های کم‌درآمد با تسهیلات مدنظر می‌توانند در مناطقی از تهران خانه‌دار شوند

گروه مسکن- فرید قدیری: «راه‌‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن در بانک‌ها»، تنها طرح خبرساز وزارت راه‌وشهرسازی برای جایگزین‌شدن با طرح دولت قبل در حوزه تامین مسکن به حساب می‌آید که تاکنون کلیاتی از محتوای آن از سوی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی اعلام عمومی شده، اما درباره مهم‌ترین قسمت از طرح که به نحوه و اندازه مشارکت متقاضیان خرید مسکن در این صندوق‌ها مربوط می‌شود و در نهایت میزان وام را مشخص می‌سازد، هنوز اطلاعات رسمی حاصل نشده است.
این طرح که قرار است به نوعی در ازای توقف ساخت‌وسازهای جدید مسکن‌مهر، به اجرا دربیاید، بنا دارد با جذب نقدینگی‌های داخل بازار مسکن و همینطور نقدینگی در دست خانوارهای فاقد مسکن، منابع لازم برای تامین وام خرید را تولید کند و در اختیار سپرده‌گذاران قرار دهد.
از ظاهر طرح با توجه به کلیاتی که روزهای اول درباره آن عنوان شد، اینطور استنباط می‌شود که دولت یازدهم صرفا برای «تامین مالی» بخش مسکن برنامه‌ریزی کرده و تدابیر مربوط به «تامین مسکن» گروه‌های کم‌درآمد را به بعد از تصویب و اجرای این طرح، موکول کرده است. برداشتی که اگر صحت داشته باشد، هدف پیش‌بینی شده از ایجاد صندوق‌ها را باتوجه به تحریک یکطرفه قدرت خرید مسکن بدون تقویت طرف عرضه، تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.
خوراک اولیه صندوق‌ها
در این میان بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: در جلسات کارشناسی، تدوین طرح راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن، اخیرا پیشنهادهایی از طرف مشورت‌دهندگان  برای مدل‌‌های تامین منابع مالی صندوق، نیازهای مدنظر بانک‌ها برای راه‌اندازی صندوق، نحوه سپرده‌گذاری و در نهایت مدلی که پوشش همزمان نیاز بازار به «وام و مسکن ارزان‌قیمت» را انجام دهد، مطرح شده است.
منوچهر خواجه‌دلویی معاون سابق امور مسکن در وزارت مسکن و از پیشنهادکنندگان برنامه‌های مکمل طرح مدنظر وزارت راه‌وشهرسازی، درباره پیشنهادهای خود به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای تشکیل صندوق‌‌های سپرده‌گذاری مسکن در بانک‌ها باید ابتدا بستر لازم از بابت «نرخ سود» فراهم باشد و سپس از قابلیت بانک‌مسکن به عنوان بانک باسابقه در پرداخت وام خرید مسکن، از بابت تشکیل بازار «رهن‌ثانویه» بهره گرفته شود.
خواجه‌دلویی با اشاره به اینکه اگر دولت در هر مقطعی صرفا سمت عرضه یا فقط سمت تقاضا را ببیند و از تامین طرف دیگر غافل بماند، نمی‌تواند تعادل را در بازار مسکن برقرار کند، افزود: در مقطعی حمایت بانکی از سمت تقاضا به جهت نگرانی و وحشتی که دولت از افزایش قیمت مسکن داشت، بسته شد و وام خرید عملا تعطیل شد. در دولت قبل اینگونه القا کرده بودند عامل افزایش قیمت مسکن، همین وام خرید است، در صورتی که اصلا ارتباطی نداشت و افزایش قیمت سال86 به مباحث رشد نقدینگی مربوط می‌شد، اما نگرانی دولت از این موضوع باعث شده بود در جریان تدوین بسته‌پولی سالانه، زمانی که به بحث وام خرید مسکن می‌رسیدند، آن را به‌طور کامل خط می‌زدند، در حالی که طی سال‌های 90 الی 92 که وام خرید متوقف بود بیشترین نرخ رشد قیمت در این بخش اتفاق افتاد.
معاون سابق امور مسکن تاکید کرد: در این مقطع دولت برای راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن و پرداخت وام خرید باید شرایطی درنظر بگیرد. اولین شرط این است که وام خرید با مدل‌هایی از داخل بازار تامین‌‌مالی شود نه از طریق خط اعتباری یا دیگر روش‌های تزریق پول تا ضد بازار عمل نکند. البته در اصل طرح وزارت راه‌وشهرسازی، «سپرده‌گذاری متقاضیان خرید مسکن»، به عنوان یک اصل تعریف شده که این موضوع مانع افزایش نقدینگی می‌شود.
خواجه‌دلویی درباره دومین پیشنهاد خود گفت: برخی بانک‌ها با توجه به نرخ بالای تمام‌شده تسهیلات، تمایلی به فروش اقساطی وام خرید مسکن به خاطر طولانی‌بودن دوره بازپرداخت و سود پایین تسهیلات ندارند. بنابراین این موضوع باید پیش از راه‌اندازی صندوق‌ها حل شود و راه‌حل آن، استفاده از پتانسیل بانک‌مسکن برای خرید دین صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن سایر بانک‌ها است به این صورت که بانک‌ها با صندوق‌هایی که تشکیل می‌دهند در جهت پرداخت وام برای دوره مشارکت‌مدنی اقدام کنند و مرحله فروش‌اقساطی یا همان مرحله انتقال وام به خریداران را در قالب بازار رهن‌ثانویه به بانک‌مسکن واگذار کنند.
خواجه‌دلویی با تاکید بر اینکه بانک‌مسکن در طول این سال‌‌ها در حوزه فروش‌اقساطی وام خرید مسکن حرفه‌ای شده است، گفت: بانک‌مسکن با خرید دین سایر بانک‌ها، بخشی از منابع اختصاص‌یافته به بخش را آزاد می‌کند و توان صندوق‌‌ها برای پرداخت وام خرید را افزایش می‌دهد.
وی در عین حال پیشنهاد بعدی را تجدید‌نظر بر نرخ سود بانکی و تعیین تکلیف سود تسهیلات خرید مسکن پیش‌از تشکیل صندوق‌ها عنوان کرد و افزود: باید شورای پول‌واعتبار، برای نرخ سود این نوع تسهیلات به نحوی عمل کند تا بانک‌ها رغبت به حضور پیدا کنند و وارد این میدان شوند و از طرف دیگر دولت با تامین بخشی از نرخ سود تسهیلات پرداختی ویژه دهک‌های مدنظر جهت حمایت از آنها قیمت تمام‌شده را متعادل کند.
وام را پیوند بزنید
خواجه‌دلویی برای پربازده‌ شدن آنچه صندوق‌ها در نهایت به متقاضیان خرید مسکن در قالب تسهیلات پرداخت خواهند کرد نیز گفت: این تسهیلات باید با برخی تسهیلاتی که در حال حاضر نصیب ساخت‌وسازهای گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد می‌شود، پیوند بخورد تا از تجمیع این دو، قیمت تمام‌شده مسکن برای گروه‌های هدف تا حد ممکن کاهش پیدا کند. نوسازی‌های در حال اجرا در بافت‌فرسوده به خاطر معافیت در هزینه‌های صدور پروانه، تراکم تشویقی و همچنین وام ساخت بدون‌سپرده‌ای که به آنها تعلق می‌گیرد بهترین گزینه برای در اولویت قرار گرفتن در صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن است تا بانک‌ها اولویت پرداخت وام خرید را به پروژه‌های بافت‌فرسوده اختصاص دهند و متقاضیان را تشویق به خرید واحدهای نوسازی‌شده کنند.
خواجه‌دلویی براساس آخرین وضعیت قیمت مسکن در پروژه‌های نوسازی بافت‌فرسوده تهران تصریح کرد: امروز قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز مسکونی در بافت‌فرسوده با احتساب قیمت زمین کمتر از مترمربعی 2 میلیون تومان است، بنابراین امکان صاحب‌خانه‌ شدن زوج‌های جوان در این بازار با کمک وام خرید به راحتی وجود دارد.
مدل پیشنهادی تجهیز منابع صندوق‌ها
معاون سابق امور مسکن در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» در خصوص اینکه صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن چگونه تجهیز منابع خواهند شد و به چه شکل قادر خواهند بود طبق نظر وزیر راه‌وشهرسازی 5 برابر مبلغ سپرده‌گذاری متقاضیان را وام خرید اعطا کنند؟ گفت: در مدل‌هایی که برای تجهیز منابع صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن پیشنهاد شده از سه محل امکان تامین منابع قابل پیش‌بینی است. محل اول همان آورده و اندوخته نقدی خانوارهای متقاضی مسکن است که باید با سپرده‌گذاری چیزی حدود 20 تا 25 میلیون تومان در صندوق‌ها برای یک دوره مشخص، مدت معینی را برای دریافت تسهیلات انتظار  بکشند. محل دوم می‌تواند وجوه اداره شده دولت باشد به این صورت که مثلا وزارت راه‌‌‌وشهرسازی بخشی از منابعی را که در بودجه برایش دیده شده به‌صورت امانت نزد صندوق‌ها سپرده‌گذاری کند در این حالت بانک‌ نیز معادل 2 تا 5/2 برابر حجم سپرده‌گذاری دولت، در این صندوق‌ها منابع می‌گذارد و به این ترتیب از سه محل، امکان تجهیز منابع صندوق محقق می‌شود.
خواجه‌دلویی با اشاره به اینکه شیوه ترکیبی سپرده‌گذاری وجوه اداره شده دولت و مشارکت مالی بانک، در سال85 از طریق همکاری 6 بانک تجاری با دولت، برای تامین‌مالی مسکن‌مهر به اجرا درآمد، گفت: در شروع مسکن‌مهر پیش‌از آنکه فکر استفاده از خط‌اعتباری بانک‌مرکزی عملیاتی شود، از این مدل استفاده شد و تجربه موفقی هم بود.
وی تصریح کرد: از آنجا که ضریب فزاینده پولی در بانک‌ها حدود 4 تا 5 است، منابع حاصل از این سه محل در صندوق‌ها، بعد از دوره‌ای مشخص، قدرت پرداخت وام خرید مسکن در حد بالاتری از سقف فعلی -20 میلیون تومان- پیدا خواهد کرد.
خواجه‌دلویی درباره ارزش وام خرید مسکن نیز گفت: به نظر می‌رسد سقف وام بیش از 100 میلیون تومان نباشد و شیوه بازپرداخت آن نیز پیشنهاد شده که به صورت پلکانی باشد تا در سال‌های اول فروش‌اقساطی، میزان اقساط ماهانه تقریبا کمتر از یک میلیون تومان و شبیه متوسط اجاره‌ ماهانه یک آپارتمان در تهران باشد.
وی درباره علت پیشنهاد به کارگیری وجوه اداره شده دولت در صندوق‌ها برای تجهیز منابع گفت: وجوه اداره شده دولت یا همان بودجه دولت را می‌شود یک‌بار مصرف کرد و به اتمام رساند و می‌شود هم آن را با به امانت سپردن نزد صندوق‌های بانک‌ها، اهرم کرد و با مشارکت بانک‌ها، افزایش داد. لذا اصل پول دولت در صندوق سر جای خود می‌ماند اما قدرت چرخش منابع را زیاد می‌کند. البته این بخش از منابع مشروط به این است که دولت در بودجه‌های سالانه در جهت مسکن کم‌درآمدها و نوسازی بافت‌های فرسوده تصمیم داشته باشد منابعی را اختصاص بدهد.
اشکالات فعلی طرح صندوق زمین‌وساختمان
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی علاوه بر صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن، بر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان نیز تاکید دارد. صندوق زمین‌وساختمان منابع مالی لازم برای ساخت یک پروژه مسکونی را از طریق مشارکت سرمایه‌گذاران صندوق –مردم- تامین می‌کند و سرمایه‌گذاران به نسبت سهم‌شان، در سود و زیان پروژه هنگام تکمیل یا در خلال ساخت‌وساز، می‌توانند از طریق معامله سهم خود در بورس، شراکت کنند.
منوچهر خواجه‌دلویی در سال88 –اواخر دولت نهم- در وزارت مسکن تلاش کرد اولین صندوق زمین و ساختمان را طبق تکلیف قانون ساماندهی مسکن مبنی بر لزوم استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن، راه‌اندازی کند اما این صندوق در بدو تاسیس، با مشکل مواجه شد و اصلا راه‌اندازی نشد.
خواجه‌دلویی امروز درباره علت این تجربه ناموفق خطاب به دولت فعلی توصیه می‌کند: مقررات فعلی برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، حاوی مشکلات و آسیب‌هایی است که باید در آیین‌نامه مربوطه بازنگری اساسی صورت بگیرد. این آیین‌نامه بوروکراسی فوق‌العاده‌ای دارد و مثلا در یک نمونه، ارکان زیادی برای صندوق در نظر گرفته که قیمت تما‌م‌شده ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد. همچنین بین ارکان تعریف شده تلاقی منافع وجود دارد. لذا باید پیش‌از اقدام دوباره برای راه‌اندازی چنین صندوق‌هایی، مقررات موجود بازنگری شود.

جزئیات سه پیشنهاد در دست بررسی به روایت معاون سابق امور مسکن:
 تامین منابع صندوق‌ها از سه محل «آورده متقاضیان، وجوه اداره‌شده دولت و آورده سیستم‌بانکی»
 تشکیل بازار رهن‌ثانویه با عاملیت بانک‌مسکن برای خرید دین صندوق‌های سایر بانک‌ها و آزادشدن سریع بخشی از منابع
 پیوندزدن طرح پرداخت وام خرید مسکن با پروژه‌های مسکونی خاص همچون نوسازی‌ بافت‌فرسوده برای کارآیی‌ بیشتر وام