به‌روزرسانی «عوارض‌ساخت» در تهران

گروه مسکن- بهشاد بهرامی: دریافت پایه جدید عوارض ساخت‌وساز از سازنده‌های آپارتمان‌های مسکونی در تهران از ابتدای سال جاری، بسازوبفروش‌های پایتخت را به خاطر اولا اسمی که شهرداری برای این عوارض انتخاب کرده و دوما مبلغی که برای آن در نظر گرفته، کاملا شوکه کرده است و تصور غیرقانونی یا تخلف در اخذ چنین عوارضی را برای فعالان ساختمانی به وجود آورده است.
اما اطلاعاتی که هفته گذشته درباره دلایل و مستندات اخذ «عوارض‌متفرقه» در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت، حاکی است: شهرداری‌تهران در سال92 تصمیم گرفت بعد از 8 سال تثبیت نرخ ریالی عوارض ساخت‌وساز، تورم ایجاد شده در هزینه‌های اداره پایتخت -300 درصد از سال82 تا سال91-طی این مدت را از طریق دریافت عوارض جدیدی به نام «عوارض متفرقه» جبران کند.
همچنین از آنجا که هر نوع عوارض یا مالیات شهری برای استفاده از سوی شهرداری باید مجهز به مصوبه یا مجوز از طرف نهاد بالاسری باشد، شهرداری تهران نیز برای دریافت «عوارض‌متفرقه» حکمی از طرف کمیسیون ماده5 شهر تهران در اختیار دارد که طبق این حکم شهرداری می‌تواند از املاکی که به واسطه اجرای طرح جامع و تفصیلی جدید، ارزش‌افزوده پیدا می‌کنند، مبلغی را دریافت کند.
به این ترتیب عدم افزایش نرخ تراکم ساختمانی در تهران از سال82 تاکنون از یک‌سو و سهمی که شهر ‌تهران باید طبق قانون از ارزش‌افزوده ایجادشده در برخی املاک در پی اجرای طرح تفصیلی جدید عایدش شود، از سوی دیگر به شهرداری این اجازه را داده تا از ساخت‌وسازها علاوه بر انواع عوارض و مالیات، هزینه جدیدی تحت عنوان «عوارض‌متفرقه» دریافت کند.
این در حالی است که شهرداری می‌توانست بدون آنکه هزینه‌ تورم 8ساله و همچنین سهم تهران از ارزش‌افزوده املاک را در قالب عوارض‌متفرقه دریافت کند، سایر عوارض موجود در پروانه‌ساختمانی را مشمول درصدی افزایش می‌کرد تا شائبه ‌جدید بودن عوارض در بازار ساخت‌وساز به وجود نیاید.
با این حال، برخی اعضای شورای‌شهر تهران درباره «عوارض‌متفرقه» معتقدند: اخذ آن مستند قانونی از شورای‌شهر ندارد و باید تا زمان روشن‌شدن تکلیف مرجع قانونی اخذ چنین عوارضی، دریافت آن تعلیق شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در برخی مناطق تهران همچون منطقه2 که جزو گران‌ترین محله‌های شهر به حساب می‌آید، برخی سازنده‌ها مجبورند تا 5برابر عوارض تراکم، عوارض‌ متفرقه پرداخت کنند. در برخی مناطق هم نسبت ریالی عوارض‌متفرقه به عوارض تراکم تا 20 برابر بزرگ‌تر است.
این در حالی است که از سال82 تاکنون که نرخ عوارض‌تراکم ثابت بوده، شاخص بهای کل کالاها و خدمات – شاخص تورم- حداکثر 300 درصد یعنی 4 برابر افزایش پیدا کرده و علی‌القاعده چنانچه قرار باشد با دریافت عوارض‌متفرقه جبران تورم شود، باید نسبت تورم با نسبت بزرگی عوارض‌متفرقه همخوانی داشته باشد.
نرخ عوارض متفرقه 55 تا 200 میلیون
با وجود آنکه از نگاه مدیران شهری اخذ عوارض متفرقه مبنای کارشناسی دارد، اما دریافت این نوع عوارض از سوی سازنده‌ها در مناطق مختلف تهران نه تنها کارشناسی نیست، بلکه وجهه قانونی نیز ندارد.
در چند ماه گذشته سازندگان واحدهای مسکونی در نواحی مختلف تهران در هنگام صدور پروانه مکلف به پرداخت عوارضی با رقم سنگین تحت عنوان «عوارض متفرقه» شده‌اند که در هنگام سوال در مورد علت پرداخت چنین عوارضی پاسخ روشنی از سوی مدیران شهری دریافت نکرده‌اند.
آنچه در مورد پرداخت این نوع از عوارض از سوی مالکان بیشتر مورد اعتراض قرار گرفته است، دریافت عوارض متفرقه در بافت‌های فرسوده شهری است.
طبق مصوبه شورای شهر تهران سازنده‌های واحدهای مسکونی در بافت فرسوده مشمول تخفیف 100 درصدی پرداخت عوارض هستند و تا آخرین ماه سال گذشته هم از پرداخت این نوع عوارض معاف بودند. اما در سال جاری به نوسازی بافت‌فرسوده هزینه قابل‌توجهی از ناحیه «عوارض متفرقه» اضافه شده است.
ویژگی دیگری که برای عوارض متفرقه تعیین شده در فرم عوارض پرداختی متقاضیان قابل توجه است این موضوع است که برخلاف عوارض مازاد بر تراکم که نسبت مشخصی بین تعداد طبقات اضافی و مبلغ تعیین شده برای عوارض وجود دارد، اساسا هیچ نسبت یا معیار مشخصی برای محاسبه عوارض متفرقه وجود ندارد.
علاوه بر این نحوه محاسبه سایر عوارض زیر بنای مسکونی که تا پیش از این نیز متداول بوده به طور کامل در فرم کنترل فنی عوارض برای سازنده شرح داده می‌شود. در این میان عوارض متفرقه  تنها نوع عوارضی است که فرمول محاسبه آن تشریح نشده است.
به عنوان مثال طبق اطلاعات واحدهای در حال ساخت که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است، سازنده‌ای در بافت‌فرسوده منطقه 10 شهر تهران که در فرم کنترل فنی عوارض خود درخواست ساخت 14 واحد مسکونی به شهرداری تهران داده است با آنکه در ردیف عوارض مازاد بر تراکم پایه مالی مشمول تخفیف 100 درصدی شده است؛ اما در انتهای جدول پرداخت عوارض ردیفی با عنوان عوارض متفرقه به پرداختی‌های وی اضافه شده است. رقم تعیین شده برای عوارض متفرقه مالک در حدود 200 میلیون تومان است.
مورد دیگری در منطقه 10 نیز که تعداد واحدهای مسکونی مورد تقاضای سازنده 8  واحد بوده است، رقم عوارض متفرقه تعیین شده به بیش از 55 میلیون تومان می‌رسد؛ البته در این مورد نیز متقاضی ساخت به جز عوارض متفرقه از پرداخت تمامی عوارض تعیین شده به واسطه قرار گرفتن در محدوده بافت فرسوده معاف است.
سازندگان واحدهای مسکونی در این مناطق در برابر درخواست توضیح چرایی پرداخت این نوع عوارض به پاسخ روشنی از سوی مسوولان نرسیده‌اند. اما دریافت عوارض متفرقه به بافت فرسوده شهر تهران محدود نمی‌شود. سازندگان دیگر مناطق شهری نیز به پرداخت این نوع عوارض معترض هستند.
یکی دیگر از سازندگانی که اطلاعات فرم کنترل فنی پروانه ساختمان خود را در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده است، در این باره می‌گوید: تعداد واحدهای مسکونی مورد تقاضای من 10 واحد در منطقه دو شهرداری تهران است.
رقم عوارض متفرقه برای هشت واحد مسکونی چند برابر عوارض مازاد بر تراکم پایه مالی تعیین شده است؛ طوری که رقم آن به حدود 545 میلیون تومان می‌رسد.
مستند قانونی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شهرداری‌ تهران با استناد قراردادن بند4 مصوبه 454 کمیسیون ماده5 شهر تهران که تاکید می‌کند «شهرداری تهران لایحه ارزش‌افزوده را که یکی از شرایط تحقق طرح جامع است تهیه و به تصویب شورای‌شهر برساند» و همچنین به استناد تورم در فاصله سال‌های 82 تا 91، تصمیم گرفته در سال جاری دریافت «عوارض‌متفرقه» را در دستور کار خود قرار دهد.
در راستای مصوبه454 گفته می‌شود، بخشی از ارزش‌افزوده ناشی از ارتقای وضعیت املاک و ساختمان‌هایی که با اجرای طرح تفصیلی جدید دچار تغییر پهنه یا تغییرکاربری شده‌اند یا تعداد طبقات آنها افزایش پیدا کرده است، باید عاید شهرداری شود.