مسکن اجتماعی زیر ذره‌بین

دنیای اقتصاد- معاونت امور مسکن و سازمان‌ ملی زمین‌ ماموریت دارند طرح «مسکن‌اجتماعی» را که اواسط دهه 70 در وزارت ‌مسکن وقت مطالعه‌ای مبسوط روی آن صورت گرفت به‌روزرسانی کنند و نسخه‌ اجرایی آن را به وزیر راه‌وشهرسازی ارائه دهند. در طرح «مسکن‌اجتماعی» که در برخی کشورهای اروپایی سابقه طولانی دارد، نهادهای‌ عمومی مثل شهرداری‌ها به اجاره‌داری آپارتمان‌‌های مخصوص دهک‌های پایین‌‌درآمدی اقدام می‌کنند. در ایران اگرچه پیش‌تر مقیاس‌کوچکی از این طرح به‌صورت اجاره‌ به‌شرط تملیک اجرا شد؛ اما دو صاحب‌نظر برجسته- محقق مسکن‌اجتماعی و رییس انجمن مفاخر‌معماری- بابت جایگزین‌شدن این طرح مخصوص بازار‌اجاره با «مسکن‌مهر» که مالکیت متقاضیان را دنبال می‌کند، پیشنهادهایی به دولت دارند.
«دنیای‌اقتصاد» نقاط ضعف‌وقوت طرح در دست تدوین دولت برای «تامین‌مسکن» را بررسی می‌کند
کاربرد «مسکن‌اجتماعی» چیست؟
 پاشنه‌آشیل طرح مسکن‌اجتماعی به روایت یک جامعه‌شناس شهری
 رییس انجمن مفاخر معماری ایران: مسکن‌اجتماعی 20 سال پیش در قالب «اجاره ‌به ‌شرط تملیک» اجرا شد

 فرید قدیری - هاجر شامانی
با قطعی‌شدن برنامه «توقف ساخت سری جدید مسکن‌مهر» و ایجاد توقع از طرف جامعه متقاضیان خطاب به دولت بابت معرفی سریع طرح جایگزین، وزارت راه‌وشهرسازی تصمیم گرفته طرحی که در اواسط دهه70 مطالعه‌ای در وزارت مسکن روی آن صورت گرفته بود را بعد از بازنگری و به‌روزرسانی، به جای مسکن‌مهر معرفی کند.
طرح «مسکن‌اجتماعی» پیشنهاد عباس آخوندی است که البته برخی‌ها تصور می‌‌کنند این طرح، به دستور مشاورین یا معاونین او از آرشیو مطالعاتی وزارتخانه بیرون آمده است، اما رجوع به آنچه آخوندی مهرماه سال90 در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره راه بهتر از مسکن‌مهر برای خانه‌دارکردن گروه‌های کم‌درآمد مطرح کرده بود، خط‌وربط‌ امروز مسکن‌‌‌اجتماعی با مسوولان فعلی وزارتخانه را روشن می‌سازد.
آخوندی پیش‌تر با تقسیم‌بندی بازار تقاضای مسکن به سه گروه «مسکن‌آزاد»، «مسکن‌حمایتی» و «مسکن‌اجتماعی» اعلام کرده بود: «گروه اول بدون نیاز به کوچک‌ترین حمایت مالی دولت قادرند از بازار آپارتمان‌های معمولی خرید کنند، گروه دوم اما نیازمند پرداخت تسهیلات بانکی و تخفیف در هزینه‌های زمین و ساخت‌وساز هستند و گروه سوم همان مخاطب اصلی طرح‌های 100درصد حمایتی دولت محسوب می‌شوند که جزو دهک‌های پایین قرار دارند، به طوری که اگر دولت حمایت نکند، امکان خانه‌دارشدن آنها وجود ندارد.» آنچه در حال‌حاضر در وزارت راه‌وشهرسازی تحت عنوان «مسکن‌اجتماعی» در دستور کار قرار گرفته اگرچه طبق گفته‌های قبلی آخوندی، باید گروه سوم را مخاطب قرار دهد اما از آنجا که در ازای توقف مسکن‌مهر، مقرر شده به میدان بیاید، ممکن است در جذب جامعه هدف با اختلال روبه‌رو شود.
در ماهیت طرح «مسکن‌مهر»، محدودیتی برای دهک‌های درآمدی وجود نداشت به این معنی که اگر خانواری جزو دهک بالای 5 –دارای درآمد متوسط روبه‌بالا- محسوب می‌شد اما فاقد مسکن بود، می‌توانست از تسهیلات این طرح استفاده کند. حال اینکه در طرح «مسکن‌اجتماعی»، مخاطبان صرفا جزو دهک‌های یک و 2 و حداکثر سه هستند.
«مسکن‌اجتماعی» طرح تجربه‌شده برخی کشورهای اروپایی در دوران بعد از جنگ‌جهانی است و مطالعه‌ای که در سال‌های 74 تا 85 در وزارت مسکن ایران درباره مختصات این طرح صورت گرفت، نشان داد: در این کشورها توسط نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها، حجمی معادل 20 تا 30 درصد کل موجودی مسکن یک شهر یا کشور، آپارتمان اجاره‌ای ساخته شده و برای مدتی به خانوارهای اجاره‌نشین عضو دهک‌های پایین اجاره داده می‌شود.
به این ترتیب در اصل طرح «مسکن‌اجتماعی»، موضوع مالکیت ارزان‌قیمت واحدهای مسکونی برای طرف تقاضا پیگیری و دنبال نمی‌شود و نه‌تنها این طرح به لحاظ پوشش نوع تقاضا –دهک‌های متوسط یا کم‌درآمد- با مسکن‌مهر اختلاف دارد که از بابت نحوه سکونت و مالکیت متقاضیان –ملکی یا اجاره‌‌ای- نیز محل مناقشه به حساب می‌آید.
در سال‌های دهه80، شکل ناقصی از طرح «مسکن‌اجتماعی» در قالب مسکن استیجار و سپس اجاره به شرط تملیک در کشور توسط دولت به اجرا درآمد  و بعد از آن، مسکن‌مهر باز هم به عنوان نمونه‌ای تاحدودی شبیه به مسکن‌ اجتماعی، عملیاتی شد. اما در ایران هرگز پروژه‌ای در قامت مسکن ‌اجتماعی با رعایت کامل ضوابط نهفته در اصل این طرح، شروع نشده است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مقیاسی که در دهه70 برای ساخت مسکن‌اجتماعی تعریف شده بود سالانه بین 10 هزار تا 15 هزار واحدمسکونی بود که البته این حجم ساخت‌وساز آن هم در قالب اجاره‌داری برای اجاره‌نشین‌ها در آن زمان، عدد مناسب و قابل قبولی بود اما امروز اگر قرار باشد «مسکن‌اجتماعی» برای حداقل 200 هزار خانواری که در اثر ازدواج‌های سالانه به عنوان متقاضیان مسکن کم‌درآمد وارد بازار می‌شوند و توقع ظرفیت‌سازی از طرف دولت در قالب مسکن‌مهر یا پروژه‌ای شبیه به آن برای پیش‌خرید با حداقل قیمت را دارند، به اجرا دربیاید آیا پاسخگوی جامعه هدف خواهد بود؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازی ظرف چند روزی که از اعلام وزیر درباره جایگزین‌شدن مسکن‌اجتماعی با مسکن‌مهر می‌گذرد، جزئیات روشنی در این باره مطرح نکرده‌اند و گفته می‌شود هنوز طرح نهایی نشده است، اما آنچه مشخص است این است که جلسات و کمیته‌های کارشناسی در سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین معاونت امور مسکن وزارتخانه برای به‌روزرسانی این طرح و هماهنگ‌کردن ابعاد آن با وضع موجود بازار، در جریان است.
با حکمی که آخوندی 29 مهرماه برای مدیرعامل جدید سازمان ملی زمین صادر کرد، گروهی از کارشناسان این سازمان که ماموریت تجهیز و تامین‌ مالی مسکن و مدیریت بازار زمین‌های دولتی را برعهده دارند، هم‌اکنون مشغول تدوین طرح مسکن‌اجتماعی هستند. گفته می‌شود، دولت قصد دارد در این طرح، زمین‌‌های دولتی را که پیش‌تر به‌صورت اجاره‌ 99ساله به مسکن‌مهر اختصاص می‌یافت برای ساخت مسکن‌اجتماعی اختصاص دهد و همزمان از پس‌اندازهای متقاضیان در صندوق‌های سپرده‌گذاری برای تامین منابع مالی ساخت واحدها بهره گرفته شود.
احتمالا دولت در نظر دارد مسکن‌اجتماعی را به صورت ملکی اجرا کند که در این صورت شباهت زیادی به مسکن‌مهر پیدا می‌کند و فقط در تامین‌مالی متفاوت خواهد بود.
نتایج یک تحقیق درباره مسکن‌اجتماعی
اعظم خاتم جامعه‌شناس شهری و مسوول تحقیق مسکن‌اجتماعی در جریان تدوین طرح جامع مسکن -در سال85- درباره به کارگیری مدل «مسکن‌اجتماعی» در ایران معتقد است: آنچه در ایران از مسکن‌اجتماعی مطرح است با تعابیری که در کشورهای اروپایی حتی شرق آسیا اجرا شده، متفاوت است. در این کشورها مسکن‌اجتماعی توسط بخش عمومی قدرتمند (شهرداری‌ها) به شکل نظام استیجار برای اجاره به کم‌درآمدها عملیاتی شد، اما در ایران از یک‌سو دولت نقش اصلی را در تامین و حمایت از مسکن کم‌درآمدها برعهده دارد و از سوی دیگر مسکن در ایران به عنوان دارایی باارزش محسوب می‌شود و به همین‌خاطر خانوارها بیشتر به دنبال مالکیت هستند تا اجاره‌ای.
اعظم خاتم در بیان دیدگا‌ه‌های خود که در سایت انجمن جامعه‌شناسی ایران منعکس شده، تصریح کرده است: بررسی کشورهایی که صاحب تجربه اجرای طرح مسکن‌اجتماعی هستند، نشان می‌دهد هزینه نگهداری این واحدها که به صورت اجاره‌ای در اختیار اجاره‌نشین‌ها قرار گرفته برای دولت فوق‌العاده زیاد بوده، ضمن اینکه خانوارها این واحدها را بی‌جاذبه و بدنام توصیف می‌کنند، البته در کشورهایی همچون آلمان که تعاونی‌های مردمی در ساخت مسکن‌اجتماعی مشارکت داشتند، کارآمدی طرح بالا بوده است ولی به هرحال تمرکز ساخت مسکن‌اجتماعی در نقاط خاص، خود محل اشکالاتی بوده است.
مسکن اجتماعی از کجا آمد؟
طرح تازه‌ای که طی روزهای اخیر از سوی وزیر راه‌وشهرسازی به عنوان برنامه جایگزین مسکن مهر عنوان شد در حالی این روزها در بدنه وزارت راه‌و‌شهرسازی در حال برنامه‌ریزی و بررسی است که بخش‌هایی از آن در دهه 70 نیز به اجرا رسید.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، عباس آخوندی در حالی چهارشنبه گذشته به رسانه‌های خبری اعلام کرد به دنبال جایگزینی مسکن اجتماعی با طرح مسکن مهر است که تجربه اجرای این طرح در دوران قبلی وزارت وی در دهه 70، به صورت ناقص و تنها با اجرای شاخه‌هایی از آنچه تحت عنوان مسکن اجتماعی در طرح مربوط به آن ذکر شده بود، منجر به ساخت واحدهایی شد که مستقیما با ورود دولت به عرصه ساخت مسکن مورد استفاده اقشار هدف، قرار گرفت.
آن طور که از اصل این طرح برمی‌آید، مسکن اجتماعی مسکنی است که بر روی زمین‌های دولتی از سوی حکومت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها ساخته می‌شود و نهادهای حمایتی اجتماعی نیز در ساخت و معرفی گروه‌های هدف برای دریافت این واحدها با دولت و شهرداری همکاری می‌کنند.
به این ترتیب، براساس سابقه اجرای این طرح، مسکن اجتماعی در سال‌های دهه 70، در اشکالی نظیر مسکن اجاره به شرط تملیک با اقساط طولانی مدت نزدیک به 15 سال به اجرا درآمد، اما در حالی که دولت قبل معتقد به اجرای کاملتر این طرح در قالب مسکن مهر بود، موافقان طرح مسکن اجتماعی در دولت یازدهم هم اکنون در حال بررسی و برنامه‌ریزی برای اجرای کامل طرح مسکن اجتماعی هستند؛ طرحی که به احتمال زیاد با توجه به کمبود و محدودیت زمین‌های درون شهری، قرار است در شهرهای جدید یعنی همان نقاطی که به تعبیر این دولت بیابان‌های اطراف تهران نامیده می‌شود اجرا شود.
مسکن اجتماعی از گذشته تا امروز
رییس انجمن مفاخر معماری ایران در مورد سابقه اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران به «دنیای اقتصاد» گفت: مسکن اجتماعی شکل بسیار گسترده‌ای از نوعی طرح تامین مسکن است که در دهه 70 یعنی دوران سابق وزارت عباس آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی وقت مورد اجرا درآمد و سپس در دوران وزیر بعدی نیز پیگیری شد. علیرضا قهاری در مورد سازوکار مسکن اجتماعی در آن دوره افزود: در این طرح که اغلب به شکل واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک ساخته شد، زمین‌های دولت در اختیار سازندگان قرار می‌گرفت که طی آن گروه‌های هدف با اقساط بلند مدت صاحب خانه می‌شدند.
محدودیت ساخت مسکن اجتماعی چیست؟
رییس سابق مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری تاکید کرد: این طرح در آن دوره طرحی موفق ارزیابی می‌شد، اما برای اجرای دوباره در دوران فعلی نباید این واقعیت را نادیده گرفت که الان زمین‌های دولتی موجود در محدوده حریم شهری به خصوص در کلانشهرها محدود است و در برخی شهرها دولت دیگر زمینی برای ساخت‌وساز ندارد.
وی در مورد سابقه اجرای موفق این طرح در سایر کشورها توضیح داد: در کشورهایی مانند انگلیس این طرح با اجاره‌های طولانی مدت بعضا با اقساط 80 ساله، زمینه خانه دار شدن مردم این کشور را فراهم کرده است و اصولا اقشاری هدف این طرح قرار دارند که با توان مالی و درآمد مستمر ضعیف، توانایی پرداخت اقساط بلند مدت را دارند.
قهاری ادامه داد: در مورد ایران هم با توجه به مشخصات این طرح، به نظر می‌رسد مسکن اجتماعی برای دهک‌های سه، چهار، پنج که درآمد مستمر کم دارند مناسب باشد یعنی همان دهک‌هایی که مسکن مهر به آنها تعلق می‌گرفت.
وی با تاکید بر اینکه دولت وظیفه دارد برای دهک‌های یک و2 و کسانی که جزو فقرای مطلق به حساب می‌آیند بدون دریافت آورده، مسکن تامین کند خاطرنشان کرد: علت عدم تداوم طرح ساخت مسکن اجتماعی در دولت‌های گذشته، کمبود زمین‌های شهری در اختیار دولت بود، همچنین با توجه به اینکه در بودجه‌های سالانه و همچنین قانون برنامه پنجم توسعه پیش بینی‌های لازم برای ساخت این نوع واحدهای مسکونی به عمل نیامد، عملا این طرح متوقف شد.
تفاوت مسکن اجتماعی با مسکن مهر
رییس انجمن مفاخر معماری ایران به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح مسکن اجتماعی دو تفاوت عمده با مسکن مهر دارد، تفاوت اول این است که مسکن مهر منابع مالی زیادی را از دولت جذب کرد که عمدتا این منابع برخاسته از مازاد درآمدهای نفتی بود که ظرف سال‌های اخیر حاصل شد، اما هم اکنون دولت فاقد چنین منابعی است و تفاوت دوم هم این است که این واحدهای مسکونی برخلاف مسکن‌های اجتماعی که برنامه‌ریزی ساخت آنها در محدوده‌های داخلی حریم شهرها است، در پیرامون کلانشهرها و همچنین شهرهای جدید ساخته شد.
وی تصریح کرد: با توجه به اینکه در حال حاضر دولت فاقد زمین در حریم شهرها برای ساخت مسکن اجتماعی است، همچنین دولت ظرف هشت سال اخیر، سرمایه‌گذاری زیادی در شهرهای جدید کرده است، به نظر می‌رسد تلفیق مسکن اجتماعی در شهرهای جدید بتواند راهگشا باشد. قهاری در پاسخ به این سوال که آیا مسکن اجتماعی جایگزین مناسبی برای مسکن مهر است، گفت: اساسا غیر از ساخت مسکن اجتماعی راه چاره دیگری در مقطع زمانی حاضر وجود ندارد، بر این اساس دولت برای تامین مسکن یا باید مسکن مهر را ادامه دهد که به دلیل اتمام خط اعتباری و محدودیت منابع مالی چنین امکانی را ندارد یا باید با جایگزینی مسکن اجتماعی با سازوکار مناسب، ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد به عنوان یک برنامه استراتژیک دنبال شود.
وی با تاکید بر اینکه دولت به هیچ وجه نباید و نمی تواند ساخت مسکن را متوقف کند، گفت: طرح جدید دولت برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد باید به گونه‌ای باشد که علاوه بر پوشش نیازهای انباشته و همچنین نیازهای جاری و سالانه مسکن، نه برای دولت سنگین باشد و نه برای مردم و به طور قطع چنین برنامه‌ای نیازمند برنامه‌ریزی طولانی مدت، کارشناسی و دقیق است. قهاری افزود: با این حال به نظر می‌رسد با توجه به گستردگی مسائل مربوط به مسکن مهر ابتدا باید این واحدهای باقی مانده به سرانجام برسد و واقعیت این است که نمی توان دو کار بزرگ و گسترده را در واقعیت با هم پیش برد. وی ادامه داد: همچنین دولت باید در برنامه‌ریزی‌های جدید برای تامین مسکن اقشار کم درآمد با در نظر گرفتن و مطالعه نقاط قوت و ضعف مسکن مهر، به دنبال طرحی مشابه مسکن مهر باشد که در آن با پایین نگه داشتن قیمت زمین و هزینه ساخت بتواند محدودیت منابع را با نیاز گروه‌های هدف تطبیق دهد.