بازار مسکن در تعقیب پایتخت

دنیای اقتصاد- اولین گزارش کشوری از قیمت مسکن مربوط ‌به ماه‌های گذشته از سال 92، منتشر شد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی ‌و ‌اقتصاد‌ مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام جزئیات این گزارش، از سرایت موج کاهش قیمت به سایر شهرها از همان تیرماه – زمان شروع تخلیه حباب در تهران- خبر داده و گفته است: انتقال وضعیت کنونی بازار ‌مسکن تهران به شهرهای بزرگ بسیار سریع و در شهرهای کوچک با کمی وقفه در جریان است.مطابق این گزارش، میانگین قیمت آپارتمان در کل‌کشور، طی چهار ماه منتهی به پایان مهر امسال، حداقل 11 درصد کاهش پیدا کرده است، در حالی‌که در فصل بهار بیش‌از 25 درصد افزایش یافته بود.متوسط کشوری قیمت مسکن در مهرماه، مترمربعی 2 ‌میلیون و 300 هزار تومان اعلام شده که در مقایسه با متوسط قیمت در تهران (8/3 میلیون تومان در همان ماه) مشخص می‌شود، ارزش املاک در تهران 6/1 برابر سایر شهرها است. این نسبت در سال 91 حداقل 2 برابر گزارش شده بود.
گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصادمسکن از اوضاع تازه بازار: «کاهش قیمت» سراسری شد
بازار‌مسکن کشور در تعقیب پایتخت
 متوسط قیمت آپارتمان‌ در کل‌کشور در مهرماه به 2میلیون و 360هزار تومان رسید
 واکنش‌ سریع شهرها به نزول انتخاباتی قیمت‌ها در تهران؛ «تیرماه» برای کل‌کشور «بازگشت از نقطه‌اوج» محسوب شد
 اسامی استان‌‌های پرمعامله به‌همراه شهرهای گران‌قیمت و ارزان‌قیمت در بازار خرید‌مسکن
 پرنقش‌ترین استان کشور در بازار معاملات «زمین»

گروه مسکن- فرید قدیری: طول زمان قابل‌انتظار برای سرایت «جو نزولی ‌قیمت مسکن» از شهر ‌تهران به سایر شهرهای کشور - طبق سه دوره رونق‌ و رکود مسکن در طول 20 سال اخیر- حداقل معادل یک فصل بوده، اما اتفاقی که تیرماه امسال در بازار مسکن تهران موج چهارم ریزش قیمت را تشکیل داد بدون تاخیرزمانی، در کل‌کشور اثر خود را سراسری کرده و میانگین‌کشوری قیمت‌مسکن را هرچند ناچیز، اما از همان تیرماه کاهش داده است.
تغییرات ماهانه قیمت مسکن در کشور طی 7 ماه اول سال92، «خرداد» را ماه حداکثر اوج قیمتی و 4 ماه بعداز آن را دوره بازگشت نرخ‌ها معرفی می‌کند. پیش‌تر گزارش‌ها درباره بازار مسکن تهران نیز از ثبت نقطه‌اوج قیمت آپارتمان در خردادماه و شروع روند تخلیه حباب مسکن از تیرماه و همچنین تداوم این روند در 4 ماه پس‌از انتخابات ریاست‌جمهوری حکایت داشت.
به این ترتیب هم‌اکنون شرایط بازار مسکن در سایر شهرها با تهران انطباق پیدا کرده، این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت هنوز بین 5/1 تا 7/1 برابر کل‌کشور ارزش دارد که البته همین فاصله در سال‌ قبل حداقل 2برابر بوده است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اوضاع کشوری قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر به دست آورده، حاکی است: میانگین قیمت واحدمسکونی در کل‌کشور - با احتساب سهم وزنی هر استان از معاملات خریدوفروش- در یکسال91 مترمربعی یک میلیون و 900 هزار تومان بوده که این مبلغ در بهار92 به 2 میلیون و 500 هزار تومان افزایش می‌یابد، اما در تابستان با 4 درصد کاهش به رقم 2 میلیون و 400 هزار تومان تبدیل می‌شود.
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره جزئیات بیشتر این نزول سراسری به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازگشت قیمت مسکن از نقطه‌اوج در شهرها را می‌توان با مقایسه نرخ رشد ماهانه قیمت طی 7ماه گذشته از سال جاری، تحلیل کرد.
چگینی افزود: در سه ماه اول امسال میانگین کشوری قیمت مسکن همواره صعودی بوده و از مترمربعی 2 میلیون تومان در فروردین به 63/2 میلیون تومان در خرداد می‌رسد، اما رشد‌منفی از تیرماه به میزان 8درصد در فاصله یک‌ماه شروع می‌شود و در مهرماه نرخ رشد ماهانه قیمت، عدد منفی 3درصد را تجربه می‌کند.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی مسکن همچنین تصریح کرد: نه‌تنها نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در کشور طی چهار ماه اخیر نزولی بوده که در مقایسه نقطه‌به‌نقطه – میزان رشد قیمت در ماه‌های سال92 نسبت به ماه‌های مشابه سال91- نیز نرخ رشد از 71درصد در خرداد امسال به 23درصد در مهرماه رسیده است.
رکود در معاملات‌مسکن
براساس این گزارش، متوسط قیمت‌مسکن در تهران با مبلغ 8/3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع در مهرماه امسال، درست 6/1 برابر متوسط کشوری قیمت‌مسکن در همین ماه – 3/2 میلیون تومان- است.
نسبت بزرگی قیمت‌مسکن در تهران طی سال91 حدود 2برابر بود طوری که متوسط قیمت در کل‌کشور با مبلغ 9/1 میلیون تومان در سال91 معادل نصف متوسط قیمت در تهران با مبلغ سه میلیون تومان در آن سال، بود.
با این حال مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از کاهش میانگین قیمت مسکن در کل کشور طی تابستان92 در مقایسه با بهار92 خبر داد و گفت: طبق گزارش‌های دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در بهار امسال مترمربعی 2 میلیون و 500 هزار تومان بود که این عدد در تابستان با حدود 100 هزار تومان کاهش در هر مترمربع، به 2 میلیون و 400 هزار تومان رسید. وی افزود: روند افزایشی قیمت مسکن در سال 1391 تا خرداد ماه سال‌جاری نیز ادامه یافت با این حال از ابتدای تابستان سال جاری، بازار مسکن وارد فاز کاهشی شده است.
مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با رکودی خواندن فضای کنونی معاملات مسکن در کشور گفت: در هفت ماه نخست سال جاری حدود 140 هزار معامله خرید و فروش ملک مسکونی در سامانه معاملات املاک سراسر کشور ثبت شده است که نسبت به حجم 218 هزار معامله ثبت شده در مدت مشابه سال قبل، با کاهش 36 درصدی مواجه می‌باشد.‌
چگینی تصریح کرد: نگاهی به روند قیمت مسکن طی دو دهه گذشته حاکی از همسویی بالا میان وضعیت بازار مسکن در تهران با سایر شهرهای کشور خصوصا شهرهای بزرگ می‌باشد، به گونه ای که ادوار مسکن در تهران به عنوان شهر پیشتاز با فاصله اندکی به سایر شهرها تسری می‌یابد. شواهد حاکی از آن است که انتقال ادوار از تهران به کلانشهرها و شهرهای بزرگ، بسیار سریع و درخصوص شهرهای کوچک با وقفه صورت می‌پذیرد.

رده‌بندی شهرها با شاخص قیمت
مرکز آمار ایران با ملاک قراردادن متوسط قیمت مسکن در بازه زمانی نیمه‌دوم سال91 تعداد 32 شهر منتخب استان‌های کشور را رده‌بندی کرده و ارزانترین و گرانترین شهرها در بازار مسکن را لیست کرده است.
در این رتبه‌بندی، عمدتا شهرهای مراکز استان قرار دارد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شهرهای تهران، اصفهان، اراک، قزوین و کرج به ترتیب پنج شهر گرانی هستند که قیمت واحدهای مسکونی در آنها در بیشترین سطح قرار دارد. شهرهای یاسوج، ایلام، کرمان، زاهدان و خرم‌آباد نیز به ترتیب ارزان‌ترین شهرهای کشور به لحاظ خرید ملک مسکونی محسوب می‌شوند.
استان‌های پرمعامله
براساس این گزارش، بیش از 50 درصد از خرید‌وفروش‌های سالانه املاک مسکونی در کل‌کشور، متمرکز است در پنج استان.
استان‌های تهران، البرز، فارس، آذربایجان‌شرقی و گیلان به ترتیب استان‌های پرمعامله در بازار مسکن به حساب می‌آیند.
یک‌سوم کل خریدوفروش‌های آپارتمان در سطح کشور، در استان تهران انجام می‌شود، طوری که سهم این استان از معاملات سالانه در سال91 حجمی معادل 5/32 درصد بوده است. البته سهم استان تهران از معاملات کشوری در بازار اجاره، بیش‌از این است و طبق گزارش مرکز آمار تا 38 درصد کل معاملات اجاره برآورد شده است. اما در بازار معاملات زمین مسکونی یا ملک‌ کلنگی، سهم استان تهران در سطح فوق‌العاده پایین قرار دارد.
در سال گذشته، فقط 8 درصد خرید و فروش‌های زمین مسکونی در کل‌کشور، سهم استان تهران بوده است، طوری که استان مازندران با در اختیار داشتن 13 درصد کل این دسته از معاملات، رتبه اول پرنقش‌ترین استان در معاملات زمین را در اختیار گرفته است. کارشناسان کمبود و گرانی شدید زمین در تهران در مقایسه با رونق تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به ویلایی در شهرهای شمالی را عامل اصلی این رده‌بندی عنوان می‌کنند.