توقف تخلیه حباب زمین

گروه مسکن- فرید قدیری: کاهش سریالی قیمت زمین مسکونی در تهران بعد از 5 فصل، در پاییز امسال متوقف شد و به دنبال «تثبیت» بهای «فروش» و «اجاره» آپارتمان، هم‌اکنون نوع سوم پایداری در بازار ملک به‌وجود آمده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نوسانات بلندمدت قیمت‌ها در بازار زمین حاکی است: حبابی که ناگهان در سال‌91 قیمت املاک کلنگی و زمین‌های خام شهر تهران را فراگرفت و در بهار92 با ثبت تورم 160درصدی در این بازار، به بیشترین حد ممکن رسید، اگرچه طی 9 ماه آخر پارسال و همچنین نیمه‌اول امسال مسیر تخلیه را پیمود اما در فصل گذشته، بدون آنکه کاهش بیشتر یا افزایش جدید در قیمت زمین حاکم شود، حالت ثبات در آن برقرار شد.


موتور تخلیه «حباب زمین» از حرکت باز ایستاد
«پایداری» نوع سوم  در بازار ملک


داده‌های گزارش‌های پیشین و جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط ارزش زمین قابل ساخت‌وساز در تهران از نقطه اوج مترمربعی حدود 6 میلیون تومان در اوایل پارسال، هم‌اکنون به سطح متری 4میلیون و 400 هزار تومان برگشته است.
زمین از ابتدای تابستان سال گذشته تا پایان تابستان امسال حدود 30درصد ارزان شد طوری که میانگین قیمت در این فاصله، شیب یکدست منفی را طی کرد و در انتهای تابستان93 به سطح 4 میلیون و 200 هزار تومان رسید.
اما در پاییز93، قیمت زمین با نوسان جزئی 1/ 1درصد نسبت به مدت مشابه سال92، عملا از سرازیری ماه‌های قبل خارج شد و پس از 5 فصل، بدون تغییر ثابت ماند. این در حالی است که دست‌کم از پاییز92 به بعد، ارزش زمین‌های مسکونی تهران در هر فصل بین 10 تا 13درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش یافته بود.
هم‌اکنون بررسی‌های کارشناسی درباره آنچه باعث از حرکت ایستادن موتور تخلیه حباب در بازار زمین شده، بر دو فاکتور اثرگذار تاکید دارد. فاکتور اول به حذف شکاف بزرگ 24ماهه بین بازار مسکن و بازار زمین برمی‌گردد. صعود قیمت زمین در تهران از پاییز سال91 با فاصله زیادی از قیمت مسکن، تشدید شد طوری‌که ارزش معاملاتی آپارتمان‌ها که تا پیش از دهه80 همواره از ارزش زمین بالاتر بود در اوایل سال92، تحت‌تاثیر جهش زمین، در پایین‌ترین سطح –در مقایسه با قیمت زمین- قرار گرفت.
در بهار سال92 اگر چه قیمت مسکن و زمین هر دو به حباب حداکثری دچار شدند و به بالاترین نقطه، هم به لحاظ سطح قیمت و هم به لحاظ نرخ تورم رسیدند اما در این فصل، شکاف نسبی بین قیمت املاک کلنگی و واحدهای مسکونی، به میزان بی‌سابقه‌ای افزایش یافت، طوری‌که با متوسط قیمت متری 9/ 5 میلیون تومانی زمین و متری 2/ 4 میلیون تومانی آپارتمان، اختلاف یک میلیون و 700 هزار تومانی بین آنها به‌وجود آمد. شکاف بهار92 که به لحاظ اندازه، در سال‌های اخیر بی‌سابقه بود، هم‌اکنون 77درصد کم شده طوری‌که در پاییز امسال قیمت زمین حداکثر به اندازه 400 هزار تومان بالاتر از قیمت مسکن قرار گرفت.
طی ماه‌های اخیر، به دلیل آنکه شتاب تخلیه حباب زمین به مراتب بیشتر از شتاب کاهش قیمت مسکن بود، فاصله بزرگ بین این دو سطح قیمت، تا مرز «محوشدن» کم شد.
در حال حاضر، قیمت مسکن نسبت به نقطه اوج –بهار92- حدود 9درصد کاهش یافته اما در همین فاصله، قیمت زمین 30درصد افت کرده است.
به این ترتیب، ترمیم اساسی شکاف 7/ 1 میلیون تومانی بین قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران از یکسو و نرخ بالای تخلیه حباب زمین در مقایسه با مسکن از سوی دیگر، علائمی است که به کمک آنها می‌توان یک دلیل توقف روند کاهنده قیمت زمین را تحلیل کرد. وضعیت کنونی به این معناست که احتمالا بازار زمین کشش کاهش بیشتر قیمت را ندارد و تورم نقطه‌به‌نقطه در این بازار، حول‌وحوش «صفر» خواهد بود.
در عین حال، افت شدید ساخت‌وساز، تقاضا برای خرید زمین یا ملک کلنگی را به شدت کاهش داده و از این نظر، امکان ریزش دوباره قیمت زمین وجود دارد. در این میان، ثبات قیمت زمین در پاییز را می‌توان در راستای خرید فصلی بسازوبفروش‌ها نیز قابل تامل دانست. فصل پاییز، زمان اصلی خرید ملک کلنگی از طرف سازند‌ه‌ها به حساب می‌آید. طبق گزارش مرکز آمار، در پاییز امسال حجم معاملات در بازار زمین 5/ 3درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد بنابراین این احتمال وجود دارد که زمستان امسال، مجددا قیمت زمین شیب منفی بگیرد و باز هم سطح قیمت کمتر شود. اما شرط تحقق این پیش‌بینی، اوضاع آتی عامل دوم اثرگذار بر بازار زمین است. این عامل همان منشأ اصلی سقوط قیمت زمین در 5 فصل منتهی به تابستان93 است. در این مدت به واسطه نظارت شورای‌عالی شهرسازی بر روال صدور مجوزهای ساختمانی در تهران و همچنین کنترل‌های سختگیرانه‌ای که این شورا بر تصمیمات کمیسیون ماده5 شهر تهران، برای تغییرکاربری و افزایش تراکم اعمال کرد، «سفته‌بازی با زمین» مهار شد.  نیمه اول امسال بررسی‌های رئیس شورای‌عالی شهرسازی –وزیر راه‌وشهرسازی- نشان داد بین تراکم اضافه و قیمت زمین در تهران رابطه تصاعدی وجود دارد، طوری که با فروش تراکم بیشتر از حد مجاز برای یک قطعه، تا چندبرابر به ارزش ریالی آن زمین افزوده می‌شود و تاثیر مسری این جهش قیمتی بر ارزش املاک مجاور، کل یک محله شهر را با تورم قیمت ملک مواجه می‌کند. پروسه صدور مجوزهای خاص تراکم و کاربری در ماه‌های اخیر به عنوان منشأ تحریک قیمت زمین، عملا معلق بود و اگر این وضعیت همچنان حفظ شود، می‌توان به ثبات بازار زمین در بدترین حالت یا کاهش بیشتر قیمت در خوش‌بینانه‌ترین وضع ممکن، امیدوار بود. با این حال در روزهای اخیر برخی اقدامات در حوزه نظارت بر روند شهرسازی تهران، از تقلیل سطح نظارت عالیه حکایت دارد.
اخیرا شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در پاسخ به درخواست کمیسیون ماده5 شهر تهران مبنی‌بر کسب تکلیف برای نحوه برخورد با 47درخواست برج‌سازی در محله‌های گران‌قیمت پایتخت، دستور «بررسی طبق ضوابط» را به این کمیسیون صادر کرده است؛ این در حالی است که موقعیت برخی از زمین‌هایی که مالکان‌شان درخواست احداث بلندمرتبه را دارند، در طرح تفصیلی تهران، روی پهنه‌هایی با تراکم‌کم یا غیرمسکونی قرار گرفته و جای بررسی ندارد! اگر قرار باشد این درخواست‌ها طبق ضوابط بررسی شود، علی‌القاعده به برخی از آنها باید پاسخ منفی داده شود، در غیر این‌صورت با رونق گرفتن دوباره مجوزهای خاص، احتمال تغییرات قیمت زمین نیز وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت زمین در ماه‌های اخیر از رکود مسکن نیز اثر گرفت. قیمت زمین در فاصله سال‌های 84 تا 92، حدودا 10 برابر شد.

 ثبات در سه بخش
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اطلاعات رسمی مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد در وضعیت فعلی، هر سه بخش بازار ملک وارد مرحله ثبات نسبی شده است؛ از یکسو نوسانات قیمت مسکن در بازه افت و خیز کمتر از 5درصد مهار شده و از سوی دیگر، تغییرات اجاره‌بها نیز تقریبا متوقف شده است، در این میان قیمت زمین نیز به پایداری رسیده است.
مرکز آمار ایران، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران طی پاییز امسال را متری 4 میلیون و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را متری 19 هزار تومان اعلام کرده است.
پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و داده‌های سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسکن در تهران طی پاییز93 را متری 4میلیون و 90 هزار تومان و متوسط اجاره‌بها را نیز متری 20هزار و 800 تومان گزارش کرده بود. به این ترتیب، اختلاف آماری بین گزارش‌های متولیان بخش مسکن و مرکز آمار در حوزه قیمت آپارتمان، از بین رفته اما در حوزه اجاره‌بها، هنوز فاصله وجود دارد.