چشم‌انداز بازار مسکن؛ بیم‌ها و امیدها

دکترعلی‌اکبر قلی‌زاده
دانشیار دانشگاه بوعلی سینا
گروهی در انتظار احیای بازار مسکن هستند تا با تاخیر در فروش واحد مسکونی درآمد و منفعت سرمایه کسب کنند. لزوما آنها سازندگان پرتلاش و حرفه‌ای بخش مسکن نیستند، زیرا ممکن است توان خواب سرمایه را نداشته یا اینکه اعتقادی به این رفتار نداشته باشند و تنها به سود منصفانه قانع باشند و با فروش واحد مسکونی نوساز، سرمایه و عوامل تولید خود را مجددا در پروژه دیگری به‌کار گیرند.
تجارب و تحلیل‌های گذشته نشان داده است، سهم واحدهای مسکونی غیر نوساز در معاملات مسکن در دوره‌های شوک مسکن افزایش می‌یابد و می‌تواند بخش قابل توجهی از این معاملات را به سوداگرانی که از آشفتگی بازار مسکن سود می‌برند نسبت داد. این رفتار سوداگران که آب را به شدت گل آلود می‌کنند و از آن سود می‌برند اختلال قابل توجهی در بازار مسکن و کل اقتصاد کشور ایجاد می‌کند. در مقابل تعداد قابل‌توجهی از سازندگان مسکن از شرایط بی‌ثباتی بازار مسکن رنج می‌برند و با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شوند. عدم امکان فروش باعث می‌شود آنها قادر به ایفای تعهدات نباشند و همچنین خواب سرمایه موجب افزایش هزینه‌ها و کاهش سود می‌شود. علاوه‌بر آن، بی‌ثباتی بازار موجب خروج سازندگان خرد یا تولیدکنندگان با سرمایه محدود از صنعت ساخت و ساز خواهد شد. یقینا بی‌ثباتی بازار مسکن ریسک قابل‌توجهی برای سازندگان و دست‌اندرکاران ساخت و ساز مسکن به همراه دارد که انعکاس این بی‌اطمینانی در بازار بالا بودن سطح سود مورد انتظار است که موجب کاهش رفاه خانوارها خواهد شد.
جلوگیری از ایجاد رانت و سوداگری ضمن تثبیت بازار مسکن و کمک به تامین مسکن گروه‌های هدف، درآمدهای اتفاقی قابل توجهی را که عاید گروه‌های محدودی می‌شود تقلیل می‌دهد و موجب کاهش فاصله طبقاتی و شکاف درآمدی می‌شود. کنترل شوک‌های بازار مسکن مکمل روش‌های یارانه‌ای و مالیاتی دولت در بهبود توزیع درآمد و کاهش شکاف طبقاتی بسیار موثر خواهد بود.
خانوارهای متقاضی خرید مسکن که با تلاش بی وقفه خود درصدد افزایش پس‌انداز، دریافت وام و جبران قدرت خرید و تامین سرپناه هستند، نگران شکل‌گیری حباب و جهش قیمت هستند. تلاش چندساله خانوار برای انباشت پس‌اندازهای اندک و تامین منابع مالی و برنامه‌ریزی برای خرید مسکن نتیجه نمی‌دهد و امید و آرزوی داشتن مسکن ملکی را به یأس مبدل می‌کند و به‌طور ناگهانی با توفانی مهیب و ویرانگر مواجه می‌شوند و تمامی تلاش‌ها و برنامه‌ها را از بین می‌برد. افزایش تعداد و سهم خانوارهای مستاجر خود نشانگر آن است که خانوارها در تحقق روش‌ها و برنامه‌های صاحب مسکن شدن با شکست مواجه شده و اهداف برنامه توسعه مسکن دولت نیز تحقق نیافته است.
برقراری بازدهی قابل قبول در تولید و سرمایه‌گذاری مسکن موجب تخصیص بهینه منابع در بخش مسکن در سطح کشور و انتقال سرمایه‌ها به بخش‌های تولیدی، صنعتی و خدماتی شده و مانع سرمایه‌گذاری کمتر و بیشتر از حد نیاز بخش مسکن در ادوار تجاری خواهد شد.
 این امر اساسی‌ترین اصل در تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی و به ثمر نشستن برنامه‌ریزی سیاست‌گذاران مسکن تلقی می‌شود و بدون عنایت به آن، چالش‌های اقتصادی کشور کم و بیش استمرار خواهد یافت. زمانی که با خرید و فروش واحد مسکونی چندین برابر سود سالانه یک بنگاه تولیدی یا خدماتی سود حاصل می‌شود، انگیزه‌ای برای فعالیت‌های اقتصادی باقی نمی‌ماند و سیاست‌های تشویق سرمایه‌گذاری تولیدی موثر واقع نمی‌شود. از این رو لازم است ضمن شناسایی و تشویق راهکارهای افزایش انگیزه‌های تولید و سرمایه‌گذاری در بخش‌های اقتصادی، از فرصت‌های کسب سود اتفاقی در بازار مسکن ممانعت به عمل آید و سرمایه‌ها به فعالیت‌های اقتصادی و بازار سرمایه انتقال یابد که به‌طور مستقیم و غیرمستقیم تشویق تولید و اشتغال را به‌دنبال دارد.
نوسان بازار مسکن سیاست‌گذاران را در تحقق اهداف اقتصاد کلان نظیر؛ رشد مداوم و با ثبات اقتصادی، تثبیت و کنترل تورم، بهبود توزیع درآمد و کاهش فاصله طبقاتی ناکام می‌سازد. علاوه‌بر آن نقل و انتقال منابع مالی بین بازارها موجب می‌شود آسیب جدی به بازار سرمایه وارد شود و بخش بانکی در برقراری توازن منابع و مصارف دچار مشکل شوند.
بازار باثبات مسکن برای سیاست‌گذاران اقتصادی و صنعتی ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است و نبود آن آسیب جدی و جبران‌ناپذیری وارد می‌سازد و یکی از آرزوهای بزرگ فعالان اقتصادی، خانوارها و بازارهای مالی است.
اقتصاد ملی طی سه دهه اخیر هزینه‌های قابل توجهی به‌دلیل عدم تثبیت بازار مسکن متقبل شده و دامنه وسیعی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی را بر کشور تحمیل کرده است و نگرانی دائمی اکثریت قریب به اتفاق شهروندان و فعالان اقتصادی بوده است که تمامی نگرانی‌ها با اتخاذ بسته جامع سیاست‌های مسکن با تاکید بر اصلاح مالیات‌های مسکن از بین می‌رود.